第三章　房地产经纪机构的设立与内部组织.doc

第三章　房地产经纪机构的设立与内部组织 　　 第一节　房地产经纪机构的设立与备案 经纪人和协理更新通知群294642686 后续资料更新进群查看，否则无法下载学习　　一、房地产经纪机构的界定　　房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设（房地产）主管部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。是房地产经纪业运行的基本载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体。房地产经纪人员从事房地产经纪活动、获得报酬的经济实体。 　　　　二、房地产经纪机构特点　　1.房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构　　首先是一个依法设立的企业，其次是从事的是具有中介性质的房地产经纪活动。为房地产市场中的交易各方提供媒介、居间和代理服务，解决房地产交易过程中当事人对房地产市场行情、交易标的、交易程序不了解，不知如何进行交易的问题。 　　2.房地产经纪机构是轻资产类型的企业　　房地产经纪机构主要依靠人力资源和信息资源进行运作。　　房地产经纪机构的资产中固定资产所占的比例较少，其核心资产主要是商业模式、品牌、管理制度、专有技术等无形资产。　　3.房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围　　员工逾万、分支机构过千家的超大型房地产经纪机构与10名以下员工的小机构并存，在市场中都有生存和发展的空间。这是由房地产经纪服务的地域性特点所决定的。而地域性特点是由房地产的不可移动性所造成的，大多数房地产经纪机构会选择在其所熟悉的区域设店并提供相应的经纪服务。 　　　　三、房地产经纪机构类型　　1.按主营业务范围划分　　（1）以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构　　这类机构主要从事存量房经纪业务，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。如链家、21世纪不动产、上房置换、信义房屋等。　　（2）以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构　　这类机构主要为房地产开发企业提供新建商品房销售、租赁代理服务。如世联地产、新联康、同策、同致行等。 　　（3）以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构　　这类机构所提供的服务中，房地产市场分析、投资项目的可行性研究、营销方案策划等咨询服务业务占据了很大比例。目前这种类型的房地产经纪机构主要是一些境外来中国大陆的房地产服务企业，如戴德梁行、第一太平洋戴维斯、仲量联行等。侧重于办公楼、综合商业物业和高端住宅等租售代理服务。　　（4）综合性房地产经纪机构　　这类机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务，以及房地产咨询、顾问、策划等多种业务。中原地产、伟业我爱我家等就属于这类机构。　　（5）其他类型的房地产经纪机构　　其他行业渗入房地产经纪行业，或房地产经纪行业与其他行业结合后的产物，（它们的名称中常常没有“房地产经纪”的字样），如：物业服务企业涉足办公楼的管理、租赁代理业务等。 　　2.按企业组织形式划分　　（1）公司制房地产经纪机构　　分为有限责任公司和股份有限公司，都是机构法人，有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，以其全部资产对公司的债务承担责任。出资设立房地产经纪公司的出资者可以是自然人也可以是法人，出资可以是国内资产也可以是国外投资，出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等的作价出资。 　　（2）合伙制房地产经纪机构　　由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、劳务、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。　　（3）个人独资房地产经纪机构 　　由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。 　　（4）房地产经纪机构设立的分支机构 　　在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构（包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构）、国外房地产经纪机构，经拟设立分支机构所在地的主管部门审批，都可以在我国境内设立分支机构。　　分支机构能独立开展房地产经纪业务，独立核算，但不具有法人资格。首先以自己的财产对外承担责任，当全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。