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（店铺管理）开店选址实用分析方法  开店选址实用分析方法 2008-3-316:20:13来源：不详浏览：213 【复制地址】【收藏本文】【打印此文】【关闭窗口】 【字体：大小】自动滚屏（右键暂停） 第壹章城市评估 城市基本情况数据采集 城市地理、人口情况 城市总人口（单位：万人），其中市区人口（单位：万人），人口结构、数量、比例，分以下三段：16—24岁，25—35岁，36—60岁。市区有多少户家庭，户均人数。适龄青年去年结婚数量。城市从业人员数量，私营企业人员从业数量。总面积（单位：平方km），其中市区面积（单位：平方km）市区人口密度（人/平方km）。之上数据采集是为了剥离出我们的消费主体，算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或上网查均可）。(填表格6) 区县地理、人口情况 和之上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或上网查均可）。(填表格6) 城市未来发展规划 确定市区扩容是以“摊大饼”形式仍是以新建“卫星城”形式发展。扩容方案是否实施，若实施已到何种程度。城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场机会多同时难度相对低，成功的机会大。市区若以“摊大饼”形式扩容，环路成为店址的首选。市区若以“卫星城”形式扩容，旧城和新城的连接干道成为店址的首选。数据来源是规划局且实地验证（亲自去或上网查均可）。 公共交通情况 ※市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。近三年的载客数及未来几年的发展规划。每条线路的票价及月票的价格。 ※自行车的现有数量及前俩年的数量※有轨交通是否有，若有，有几条线路票价及月票价。※出租车拥有量及每km价格。 ※机动车情况，私车比例及近三年变化情况，小客车和货车比例。之上是为了解该城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽X公司、出租车管理局及统计局（亲自去或上网查均可）。(填表格7) 房地产情况 ※商品房开工及于建项目数量，总建筑面积，房屋空置率，每个项目销售均价及规模（建筑面积）。住宅项目的户型结构及比例。之上是为了计算该城市电器消费未来壹年的增长趋势，数据来源是规划局（亲自去或上网查均可）、各项目实地走访。(填表格8) 各商圈房屋租金情况 首先把全市的商业街划分为四种类型，A类主商圈最好，B类次商圈，C类有潜力，D类暂无价值。采集每壹类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。之上是对该市租金整体情况进行摸底。数据来源是各中介X公司及市场调研。（填表格9） 经济发展情况 ※国内生产总值及近俩年增长率※人均GDP ※社会商品零售总额※家用电器零售总额 ※户均家用电器消费额 ※人均收入 ※电器销售从业人员人均收入，主要岗位人均收入：店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。数据来源是市统计局及市场走访调研。（填表格10） 未来竞争对手情况 ※市区家用电器零售商有多少家，每家营业额※市区有多少电器卖场，每个面积有多少，※市区家用电器总运营面积，※全市电器卖场每平米年平均营业额。※零售商电器运营门类集中度调查，依我X公司主要门类划分为：彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。（填表格11） 媒体情况 ※平面媒体有多少家，每家发行量、发行对象、发行方式，每年广告分类收入，广告报价 ※广播媒体有几家，收听覆盖率对比，受欢迎栏目时段收听率对比，报价 ※电视媒体收费报价 ※平面广告X公司报价采集※DM广告发行报价采集※户外广告报价采集。（填表格12） 1.10办公用品及消耗品报价采集 1.11各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集 2、评估方案的编写 2.1体例 以说明文为主列举数据进行说明，且附以事例及现场图片 2.2方法 根据各种关联数据进行论证。分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖，第壹年的营业额预测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争激烈度。分析人力成本。分析广告宣传成本。分析人文情况。分析其他影响运营的因素，如政府的工作效率等。 2.3所需各类表格（附后） 第二章店址选择 1、选择店址的原则 店址的选择，是壹项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。 通过我们对该城市调查分析、寻找壹年内能产生利润且有明显增加趋势的店址。有可能的话仍要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。 2、选址的基本要素 2.1目标店方圆3km区域内(10万人—30万人)，居民聚居、人口集中的地方是