项目投资可行性分析.pdf

项目投资可行性分析 第一部分 项目用地周边环境分析 一、项目土地性质调查 01.地理位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中 心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的 关系）。 02.土地面积及红线图 03.地质地貌状况 ·四至范围； ·地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； ·地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较 大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； ·地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等， 并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 04.土地规划使用性质 05.七通一平现状 二、项目用地周边环境调查 01.地块周边的建筑物 02.绿化景观 03.自然景观 04.历史人文景观 05.环境污染状况 06.地块交通条件调查 ·块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 ·项目的水、路、空交通状况 ·地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 07.周边市政配套设施调查 ·购物场所、文化教育、医疗卫生、 1 ·金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、 ·生活服务、娱乐休息设施、 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 第二部分 区域市场现状及趋势判断 宏观形式统计与分析： 一、宏观经济运行状况 ·内生产总值： ·第一产业数量 ·第二产业数量 ·第三产业数量 二、房地产所占比例及数量 ·房地产开发景气指数 ·国家宏观金融政策： ·币政策 ·利率 ·房地产按揭政策 三、固定资产投资总额 项目开发相关重要数据的收集： ·区域房地产开发比重 ·社会消费品零售总额： ·居民消费价格指数 四、商品住宅价格指数 ·项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ·项目所在地的居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ·项目所在地房地产市场总体供求现状 2 ·项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ·项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现 ·商品房住宅客户构成及购买实态分析 五、政策性风险评估 六、总体评价 第三部分 土地 SWOT（深层次）分析 一、项目地块的优势 二、项目地块的劣势 三、项目地块的机会点 四、项目地块的威胁及困难点 五、决策要点分析 第四部分 市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 01.区域住宅市场简述 ·形成时间 ·各档次住宅区域内分布状况 ·购买人群变化 02.区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5年） ·开工量/竣工量 ·销售量/供需比 ·平均售价 03.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、 区域内供应产品特征 01.各档次产品供应状况 02.各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 3 ·平均售价 ·开发规模 ·产品形式 ·平均消化率 ·平均容积率 ·物业在区域内分布特征 03.区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 04.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 05.分析：本案在区域市场内的机会点 06.结论： ·区域市场在整体