1223 房地产2020年度策略研究报告(16页).pdfVIP

[Table_Page] 投资策略/房地产行业 目录 一、前言：新的当下，需要新的维度3 二、行业研判（1）：特别的阶段，曾有的规律发生变化4 （一）本轮景气期与政策收紧期长于过往，引发规律变化4 （二）市场利率的变化，对地产的传导已钝化4 （三）依然有效的，是地产政策的变化规律5 二、行业研判（2）：创新指标看，全年销售“前低后稳”6 （一）短期变化看需求，地产销售将“前低” 6 （二）供需结合看，地产销售将“后稳”9 （三）综合预测2020 全年销售“前低后稳” 10 三、升级地产股研判框架—复盘见真知+三大新增维度 11 （一）为什么要升级—传统通用框架有四大局限性 11 （二）如何升级突破—复盘见真知+ 三大新增维度 13 四、2020 一季度地产股：政策持续改善，处于上涨区间15 五、投资建议16 六、风险提示16 插图目录17 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 投资策略/房地产行业 插图目录 图1：全文逻辑图3 图2 ：地产景气时长与韧性，显著高于以往历史4 图3 ：当前地产政策的收紧期，显著长于以往历史4 图4 ：国债收益率与地产销售增速的相关性，2018 年后已钝化5 图5 ：首套房贷利率与国债收益率变化5 图6 ：地产信托收益率与国债收益率变化5 图7 ：房地产政策收紧与宽松期变动规律6 图8 ：从累计购房负担率看，居民杠杆持续提升7 图9 ：房价波动与居民收入没有显著相关性7 图10：房价和租金相关性已消失7 图11：构建居民增量储蓄利息保障倍数，领先房价变化9 个月8 图12：去化率持续走低8 图13：从二手房数据看，体现地产销售下行压力的信号已出现9 图14：一手增量土地增加9 图15：各级重点城市平均库存变化 10 图16：2020 年房地产销售全年预测（前低后稳） 10 图17：地产股围绕政策阶段涨跌，该传统框架存在四大局限 11 图18：以万科A 为例，2017 年与地产板块显著分化的上涨机会，是传统框架难以捕捉的 11 图19：对处于宽松阶段中的大跌，通用框架解释力很局限 12 图20 ：对处于宽松阶段中的大跌，通用框架解释力很局限 12 图21 ：复盘重点地产股行情特征 13 图22 ：对通用框架的局限性，土地溢价率简单且解释力强 14 图23 ：土地溢价率过快上涨，往往是政策宽松预期结束的信号 14 图24 ：2020 年一季度，政策将持续改善，地产股处于上涨区间