西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告.docxVIP

谨呈：康鸿产业园改造项目组 西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告 PART 1、市场环境Market environment 限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资 逐步向商业写字楼转移 市场环境 2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据 了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本 地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况 下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转 移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。 由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量 的投资客户 市场特征 92% 92% 77% 77% 由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到 77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。 上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼 销量占全市的73% 办公物业 西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方 西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方 米，环比上季增加7.93%，，销售额为149156万 元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度 相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04% 从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状 态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋 势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始 逐步关注写字楼市场 高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大 科技路区域租赁面积比例明细面积套数 科技路区域租赁面积比例明细 面积 套数 比例 100-200㎡ 36 26% 201-300㎡ 31 22% 301-400㎡ 16 12% 401-500㎡ 24 17% 501-600㎡ 0 4% 601-700㎡ 6 4% 700-800㎡ 6 0% 801-900㎡ 0 0% 901-1000㎡ 0 0% 1000㎡-2000㎡ 16 12% 2000㎡以上 3 2% 数据来源： 同 高新国际 区 E阳国际 域 不同档次 高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大 市场走势（2） 唐延路区域租赁面积比例明细面积套数 唐延路区域租赁面积比例明细 面积 套数 比例 100-200㎡ 322 28? 201-300㎡ 577 50? 301-400㎡ 39 3? 401-500㎡ 30 3? 501-600㎡ 76 7? 601-700㎡ 13 1? 700-800㎡ 20 2? 801-900㎡ 0 0? 901-1000㎡ 12 1? 1000㎡-2000㎡ 60 5? 2000㎡以上 9 1? 新长安广场 同 旺座现代城 区 旺座国际城 域 洛克大厦 不 金桥国际广场 同 华晶广场 档 唐沣国际 次 领先国际 高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大 市场走势（3） 锦业路区域租赁面积比例明细面积套数比例 锦业路区域租赁面积比例明细 面积 套数 比例 100-200㎡ 0 0? 201-300㎡ 6 4? 301-400㎡ 32 23? 401-500㎡ 46 32? 501-600㎡ 0 0? 601-700㎡ 16 11? 700-800㎡ 22 15? 801-900㎡ 0 0? 901-1000㎡ 0 0? 1000㎡-2000㎡ 20 14? 2000㎡以上 0 0? 区 域 都市之门 不 汇鑫IBC 同 绿地SOHU 档次 高端项目最好租赁面积区间为400㎡-500㎡之间；占46? 中高端项目最好租赁面积区间为200㎡-300㎡之间；占50? 低端项目最好租赁面积区间为100㎡-200㎡之间； 占45? 同档次租赁面积比例明细 面积 高端项目 中端项目 低端项目 套数 比例 套数 比例 套数 比例 100-200㎡ 14 9% 276 20% 39 26% 201-300㎡ 25 16% 618 40% 29 19% 301-400㎡ 29 19% 110 10% 24 15% 401-500㎡ 41 27% 27 2% 21 14% 501-600㎡ 20 13% 111 10% 0 0% 601-700㎡ 3 2% 26 3% 13 8% 700-800㎡ 3 2% 0 0% 10