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德化 新街 德化 新街 开百年德化新百年 ——郑州市二七区德化街人防工程项目营销报告 1 德化 新街 德化 新街 PART1项目本体分析PART2案例分析PART3项目定位PART4项目整体营销策略 PART1 项目本体分析 PART2 案例分析 PART3 项目定位 PART4 项目整体营销策略 2 德化 新街 德化 新街 PART 1 项目本体分析 宏观环境分析 二七商圈特征分析 经营项目特征分析 地块属性分析 3 宏观环境分析 德化 新街 宏观环境分析 德化 新街 宏观走势 双线发展、下游市场有空间、商业模式多元化、进入个性消费时代 400平 400平 350 300 250 200 150 100 199 8年 系列1 119 201 1年 354 201 0年 342 200 9年 336 200 8年 328 200 7年 294 200 6年 282 200 5年 262 200 4年 243 200 3年 212 200 2年 156 200 1年 142 200 0年 133 199 9年 124 郑州市建成区面积变化图 方公里 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型： 人 8000-20000US$800-1500US$均 1500-4000US$ 8000-20000US$ 800-1500US$ 综合业种的业态多选择，自由购物空间传统商业发展消费者价格敏感 综合业种的业态 多选择，自由购物空间 传统商业发展消费者价格敏感 ——欧美经济发展的经验证明，当城市人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 ——欧美经济发展的经验证明，当城市人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购 物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 城 市 化 4000-8000US$ 综合性商业形式多种需求 转型商业形式个性消费 综合性商业形式多种需求 转型商业形式个性消费 率 25% 45% 70% 85% 95% 郑州市GDP总量变化 (单位：亿元郑州市GDP总量变化 (单位：亿元) 5000 4000 3000 2000 1000 0 1500美金以下；城市化水平在25%以下  人均GDP位于2000-4500美 金；城市化水平 在 45% 以 上，70%以下  人均GDP位于1500-2000美 金；城市化水平在45%以下。 人均GDP位于4500-8000美 1998年1999年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年  人均GDP位于8000-20000 美金；城市化水平在90%以上以下。 商业处于与农业经济相匹配的原始状态。商业形态出现第一次升级，取代了农业时代地 摊、集贸市场， 商品为城市生活提供基本保障。 商业处于与农业经济相匹配的原始状态。 商业形态出现第一次升级，取代了农业时代地 摊、集贸市场， 商品为城市生活提供基本保障。 商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等。 出现超级商业范畴的广义商业SHOPPINGM ALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态 广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所。 郑州经济呈现快速发展水平,建成区面积比98年增加了近2 郑州经济呈现快速发展水平,建成区面积比98年增加了近2倍，促进城市呈现出多中心发展；城市化率已经达到64.8%，商业辐射能力进一步加强；人均 GDP5.6万元，休闲娱乐消费开始大幅放量； 人均可支配年收入为21612元，处于一个中等水平，在城市经济大发展的背景下，对中低价位需求市场仍有广阔的空间； 商业模式更加多元化，商业模式已经进入个性化消费时代。 宏观环境分析 德化 新街 宏观环境分析 德化 新街 商业概况 销售状态温和、多中心多层次、传统功能向复合功能过渡 北环天旺科技市场 北环 天旺 科技市场 农业路花园路 紫荆山 曼哈顿 C B D 万达 火车站二七商圈 郑汴路家具建材 碧沙岗 南三环鞋业、茶 叶、小食品 图列： 城市核心商圈 城市次级商圈 区域中心级商圈 核心业态 服饰、小商品、箱包 家具、建材 鞋业、小商品、食品载体 专业市场、商场 专卖店、市场 专业市场 传统商圈批发 代表项目 银基、世贸、小商品城 中博、东建材 万客来、华中食品城 传统商圈 商圈 二七商圈 碧沙岗商圈 紫荆山商圈核心业态 服饰、电器 服饰、电器 服饰、电器  目的性消费 基本购物 载体市场、商业街、专卖店、 百货、 载体 零售 百货、