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影响写字楼市场的定位因素 纲 要 房地产市场定位现状 房地产市场定位的出发角度 影响房地产定位的基本要素 影响写字楼市场定位因素分析 房地产市场定位现状 随着消费者生活水平的提高，人们对房地产项目的要求也越来越高，房地产企业的准确市 场定位为创造销售的至高点起到了决定性的作用。 市场定位现状 市场定位现状 将房地产市场细分 为房地产品打造竞争性的卖点 房地产定位模式呈动态发展 市场定位存在的问题 市场定位存在的问题 产品定位不明晰 重视创品牌而忽视前瞻性 定位的全过程管理不严 缺乏战略规划 负面效应 房地产市场定位和应用 房地产市场定位模式主要从一种或两种角度产生，并不可能十全十美的满足市场上多方需 要，其中房地产定位所出发的角度主要包括： 最传统的定位出发点从顾客角度出发 最传统的定位出发点 定性基础上的房 地产定位  发掘并满足现有消费需求的基础上，超越顾客的需求，进行创新定位 发掘并满足现有消费需求的基础上，超越顾 客的需求，进行创新定位 纯粹的由企业承受能力及预期利润出发，进行市场定位，但忽视了顾客的需求 纯粹的由企业承受能力及预期利润出发，进 行市场定位，但忽视了顾客的需求 企业通过对现存的竞争对手分析，寻找其盲点和弱点，从而完成差别化的市场定位 企业通过对现存的竞争对手分析，寻找其盲 点和弱点，从而完成差别化的市场定位 有机整合顾客分析、企业能力分析及竞争对手分析，完成市场的三个层次的定位。再通过顾客分析遴选出目标市场；通过企业能力分析及竞争分析，明确自己的核心专长及竞争优势，寻得两者的最佳结合点。 有机整合顾客分析、企业能力分析及竞争对手分析，完成市场的三个层次的定位。再通过顾客分析遴选出目标市场；通过企业能力分析及竞争分析，明确自己的核心专长及竞争优势，寻得两者的最佳结合点。 3 3 影响房地产定位的基本因素 经济影响因素主要是从供求关系、地区经济和金融环境三个方面来分析，也就是从宏观上 分析影响房地产市场定位的因素。 一个地区的经济对房地产市场的影响是很大的，无论哪类物业，地区经济环境都会对他发展产生影响，地区经济 繁荣会促使整个房地产市场的景气，地区经济的不景气，对于这个地区的房地产整体都会有不利的影响。 地区经济影响因素 我国各地经济景气主要成分指标 省市 方法 个数 合成指标名称 广东 合成 3 工业总产值、轻工业总产值、社会商品零售额 北京 合成 5 工业总产值、全民工业总产值、市工业品零售额、社会商品零售额、银行现金收入 天津 合成加权 4 工业总产值、内贸纯购进、内贸纯销售、现金收入 四川 合成 5 工业总产值、中工业总产值、银行收入、银行现金支出、社会商品零售总额 上海 合成 6 工业总产值、预算内全民工业总产值、预算内全民产品销售收入、预算内全民实现利税总额、全民基本建设投资、社会商品零售总额 陕西 合成 6 现金收入、银行工资性支出、工业总产值、社会商品零售总额、重工业总产值、全民工业总产值 我国各地经济景气主要成分指标 资料来源：利用多元分析方法研制监测和预测我国经济周期波动的景气指数,2000年6月 3 3 影响房地产定位的基本因素 房地产景气指标 间接指标 直接指标 表层指标 内生指标 国民经济增长率 房地产价格与资金 投资收益率 中长期贷款利率 交易量 资金利润率 楼宇按揭利率 空置率 货币供给年增长率 土地与楼盘供给量 固定资产投资增长率 房地产新开工面积增长率 物价指数与通货膨胀率 房地产投资增长率 影响房地产定位的基本因素 在市场经济条件下，房地产的开发和经营离不开金融业提供的融资支持，长期以来国内外的经济发展实践都充分证明，房地产的开发和经营活动往往和金融业提供的融资服务相辅相成，互相促进。 房地产金融环境 概念：房地产金融是金融业务的一种形式，它一般是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发 生的筹资、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而获得的资金融通行为。 作用： 房地产金融业的发展对促进房地产企业发展和消费者购买积极性起着推动作用。房地产的开发、经营和消费过程复杂，各个环节上都需要注入大量的信贷资金，仅靠自有资金难以把项目进行下去。 （1）资金投入的集中性和资金来源的分散性之间存在矛盾； （2）开发建设资金投入量大与资金来源数量小的客观现实导致较大的资金缺口。 （3）投资回收期长与再生产要求具有连续性之间的矛盾并导致开发供给资金供应紧张。这就需要金融部门 提供行业的信贷支出和配套服务以扶持房地产业的发展。 3影响房地产定位的基本因素——经济影响房地产市场供求关系影响因素PmPmRPAAPn 3 影响房地产定位的基本因素——经济影响 房地产市场供求关系影响因素 Pm Pm R PA A Pn PH H P0 QA Qm Q