烟台龙湖养马岛项目A地块启动会.docxVIP

部门 部门 – 文件名 1 烟台龙湖养马岛项目A地块启动会 集团运营及投资发展部— 集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 PAGE 10 目 录 总图篇 2.3 设备及配套篇 2.1.1 区位 2.3.1 强电系统（外线） 2.1.2 周边交通 2.3.2 强电系统（内线） 2.1.3 周边分析及产品竞争策略 2.3.3 弱电系统 2.1.4 规划设计条件及地方规范解读 2.3.4 给水/消防系统 2.1.5 规划设计原则 2.3.5 其他给水系统(插入水系专题) 2.1.6 规划风险管控 2.3.6 排水系统 2.1.7 溢价策略 2.3.7 热力系统 2.1.8 分项指标 2.3.8 燃气系统 2.1.9 建筑退界及间距分析 2.3.9 管线综合 2.1.10 园区交通分析 2.3.10 物业用房 2.1.11 场地标高（含竖向及防潮堤专题） 2.3.11 垃圾站 2.1.12 场地剖面 2.3.12 公共卫生间、保洁工具间 地库篇 地库设计原则 人防设计（人防异地建设专题专题） 地库平面及车位指标 层高及顶板覆土高度 地库疏散及送排风设计 地库排水方案 2.3.13 幼儿园、中小学 总图篇 地库篇 设备及配套篇 返回目录 2.1.3 周边分析及产品竞争策略 2.1.3 周边分析及产品竞争策略 南山世纪城 南山世纪城 天越湾海天雅筑马山寨原石滩 天越湾 海天雅筑 马山寨 原石滩 金地项目  紫金山庄橡树湾迎海花园 紫金山庄 橡树湾 海融项目 海融项目 中冶项目 中冶项目 檀珑湾东海城住宅、别墅纯住宅 檀珑湾 东海城 莱山区 莱山区作为重点打造新区，是烟台未来的文化、政治、体育、教育、经济中心，配套已日趋齐全。 2008-2012年莱山年均市场供应量在180万方左右，成交量在120万方左右，总体供大于求；一线海景项 目主力户型150-300平左右，面积偏大，海景项目存量不多，售价在8000-13000左右。 牟平区是烟台的旅游休闲中心。滨海路沿线区域放量集中，2年内入市项目体量将超过150万方，对 项目目形成合围之势。该区域主力户型为80-150平刚需和投资类为主，业态主要为高层住宅，目前售价5000元左右。 策略：别墅突围，控制总价，内外通吃。烟台别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680㎡.，面积偏大。别墅市场供应量有限，自06年至09年总供应套数 不足400套，且产品力极度低下。 2.1.4 规划设计条件 2.1.4 规划设计条件 请插入项目用地现状 请插入项目用地现状 A03A02A04 A03 A02 A04 A06 A08 A09 用地区域 烟台养马岛项目A地块A-1期 编号 A02 A04 A06 A08 A09 A03 合计 用地性质 居住 居住 居住 居住 商业金融 商业金融 地块面积 102519.4 99141.35 119005.58 48766 75075.05 10013.16 454520 规划建筑面积 61511 69398 119005 39012 75075 4005 368006 容积率 0.6 0.7 1 0.8 1 0.4 限高 18米 20米 20米 20米 18米 5米 建筑密度 ＜35? ＜35? ＜35? ＜35? ＜40? ＜40? 绿地率 ＞40? ＞40? ＞40? ＞40? ＞30? ＞20? 其它 2.1.4 规划设计条件 2.1.4 规划设计条件—对项目有重大影响的当地特殊规划政策 编号 政策类别 当地政策要求 1 需建设地下层数 1、多层地下不少于一层 2、高层地下不少于二层 2 车位配比 1、公建 每百平方米1.5辆，且地上不少于总车位的30? 2、住宅区停车全部采用地下停车场，且不少于2车位/户 3 建筑形式 1、建筑风格以现代欧式或新古典主义或新中式为主； 4 建筑节能 太阳能热水器应与住宅一体化设计 1、12层及下太阳能设置比例100? 2、12层以上太阳能设置比例50? 5 建筑间距 1、住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。 2、建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度； 当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。 3、低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的1.8倍；与其后面各类住宅间距不小于 16米。 6 规划配套 1、居委会及社区管理用房每处建筑面积不少于300平方米； 2、每个小区设置社区卫生服务站一处，建筑面积不少于300平方米； 3、（1）、开发建设单位无偿提供总建筑面积0.5?物业管理办公用房，超面积部分以成本 价提供（2）、成本价提供总建筑面积0.5?物业管理商业用房，超面积部分以市场价提供