新疆山水名居高层房地产项目营销推广全案.docxVIP

首府，高层时代来了! 2007年乌鲁木齐高层、小高层开发量达200万平米,预计2008年首府商品房开发量将超700万平米，其中高层、小高层的开发量也将创历年新高。 高层时代的来临意味着什么？ 客户接受了 开发量增加了 选择丰富了 竞争激烈了 产品升级了 还意味着—— 没有个性、靓点的项目将被市场所摒弃； 只卖地段的项目也会举步维艰； 新户型、新科技、新技术……创新，将成为首府高层项目未来比拼的 重点； 如果市场稍有变化，诸多中小房产公司开发的高层项目必将引发价格 战，带动高层、小高层市场整体走低。 结论：2007年，乌鲁木齐房市虽然火爆异常，但开发量相应加 大，加上新政的调控与打压作用，投资者热情受挫……稳中有升的市场环境下，其实暗潮汹涌。操作项目，要学会在一片涨声中冷静地看市场，以长远发展的眼光看市场，激情与理智并重，理智操盘，激情销售；利益与品位并重，打造出项目独有的个性。唯有高性价比、特色鲜明的项目方能广受市场追捧。 关键词：创新+性价比 关于竞争对手 阿勒泰路沿线，07年仅有靠山居、锦华名居、楼兰新城入市。但我们应该清醒地认识到，高层的竞争，不仅仅是所在区域市场的争夺；我们目标客户的活动范围以及经济实力，决定其购买行为不再为区域所限制。生活配 套、品质、环境、车位、交通、学区……都将成为左右消费的因素。 从这个角度来说，全市所有综合素质较高的高层项目，都有可能切分我们的市场份额。但就项目区位而言，锦华名居、楼兰新城是本案最直接的竞争对手。 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755QQ锦华名居工地现场及模型图 开发商：新疆霄龙房地产开发有限公司 项目地址：北京南路经管学院对面 总建面积：7万平方米 项目概况：18栋15—16层板式高层组成，面积从118—235平方米不等，58 绿化率、45—65米楼间距；车位300余个。 配套设施：地下车库通直达电梯、门襟刷卡系统、5重安防 项目均价：4700元/M2 营销策略：以地段价值突现产品价值，以产品较高的附加值来实现较高的售价 项目点评：此项目在推广中也反复强调城北CBD、高新区核心，宜居宜住等，但无论描述得再好， 其地理位置终究没得到广泛认同，加上过高的售价与飘渺的、皮肉不相符的“北欧居住”主题，其销 售前景堪虞。 楼兰新城总规图及高层效果图 开发商：新疆鑫泰投资（集团）房地产开发公司 项目地址：机电市场对面（原水泵厂） 总建面积：40万平米（其中一期8栋，建筑面积12470平米） 项目概况：绿化率43.5 ；建筑密度38 ;户型区间74—160平米 配套设施：酒店、学校、幼儿园、商业街；两个主题公园、双会所；有水景 项目起价：3200元/M2 营销策略：低开高走，以电梯公寓拉高六楼价格及项目品质，借楼兰古城赋予项目较高的知名度与 人文特性 项目点评：楼兰文化仅作为一个噱头出现，在小区景观、立面、社区文化建设上未能得到全面贯 穿；一期开盘低价入市，抢得一些先机，但涨价后，配套支撑不够，显得后劲不足。 小结： 相对竞争个案，本项目具有体量优势、临街展示优势、毗邻成熟市场优势……我们应该完善自我、扬长避短，攻其软胁，坚持“短、频、快”的营销原则。即在较短的时间内以高频率的投放量，快速的积累客户，完成销售。 不得不说的一句话 策划不是万能的 在市场越来越成熟，消费者越来越理性的现在，优秀的产品，营销策划锦上添花易；如果产品出现致命缺陷，后期指望营销策划雪中送炭，四处修修补补，则难！ 好的产品具有第一行销力！！ 也许有这样的超人，任何项目都能变废为宝、点石成金。但我们的做事原则是：协助开发商先完善项目，夯实基 础，再用专业的策划、包装以及科学的案场管理来实现销售。也许不够传奇，但胜在稳扎稳打，能够将风险控制到最低。 平庸甚至粗糙 一个既无姿色也缺少内涵的人，让人难以产生交往的兴趣。了解过山水名居的初步规划后，就是这种感觉。换一句话说，项目缺少让客户买单的魅力与靓点，甚至时下流行的基本智能化配套也无提及。 一定要做四层商业吗？ 在反复考察过周边地块商业业态及经营现状后，如不自用，四层商业是否体量过大？在租金有限、销售无望的情况下，部分改为住宅是否更加合理？ 谁会选择一梯十二户的高层？ 一梯十二户，筒子楼还是高尚住宅？也许价格足够 低，地段又足够吸引人，总会有人愿意捡便宜的。每个开发商都希望出房率越高越好，问题是客户刚刚相反。 寻找项目的魂——主要优势提纯 地段——距繁华很近 面山背水——离自然不远 城中尚品山水居所 古人云：“有云无水则风到气蔽，有水则气止而风无”。得水之地为上等，有山水环抱之地为风水宝地。 在中国住宅风水理论中，有“人之居处，宜以