房产税解读讲解.ppt

今天咱们的主题是近期为民众所热议的房产税。 中国房价自分税制改革后便是一路高升，在诸多调控都几近无效的情况下，房产税改革便成 了许多政策制定者手中的救命稻草。 房产税改革自 2010 年逐步启动以来，仅 1 年后便确定在上海及重庆两地试点实施房产税征收 方案，而两地的方案也都根据各自实情进行了部分调整。 时 间 内 容 2010 年 1 月 国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策 2010 年 4 月 国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策 2010 年 9 月 有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大 到全国 2011 年 1 月 重庆市确定开征高档商品房房产税，上海也正在为房产税试点做准备 2011 年 1 月 28 日 重庆、上海正式启动改革试点，率先开征房产税。 实 施 速 度 之 快 ， 前 无 古 人 上海和重庆虽然在 2011 年同时试点实施房产税征收政策，但是其两地的征收策略及具体征收 方式却有着根本上的区别 。 上海的广撒网政策从根本上解释就是以量取胜，其征收的门槛度较低，缴税的基数大，但单 位缴税额度并不高。 年应纳房产税税额 ( 元 ) = 新购住房应征税的面积 ( 建筑面积 ) ×新购住房单价 ( 或核定的计税价格 ) × 70% ×税率 征收对象： 征收对象是指本暂行办法施行之日起 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以 上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以 下统称“应税住房”）。 居民家庭住房套数： 包括 夫妻双方及其未成年子女 在本市拥有的住房。 上海房产税试行办法中规定每个家庭拥有人均 60 平米的免税额，而且税率也只有 0.4% 与 0.6 % 两种，限制二次购房以及外地客炒房是其宗旨。 适用税率暂定为 0.6% 。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建 商品住房平均销售价格 2 倍（含 2 倍）的，税率暂减为 0.4% 。 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统 计局每年公布。 （一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超 过 60 平方米（即免税住房面积，含 60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过 60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂 行办法规定计算征收房产税。 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积； 对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面 积计算办法另行制定。 （二） 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予 退还。 （三） 本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 （四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且 该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 （五） 持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税； 持有本市居 住证但不满 3 年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的 房产税，可予退还。 （六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。 看了这么多的解释、条例，接着我们用三个简单的案例来说明以上方案。 假设 2012 年上海商品房均价为 22240 元 / ㎡（非统计局数据） ，则 0.4% 税率的上限为 44480 元 / ㎡ ，超过此值则按 0.6% 税率执行。 如果这个居民家庭原来已拥有一套 50 平方米 的住房，现又新购一套 110 平方 米 的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为 160 平方 米 ，人均住房面积为 53.33 平方米，全部住房面积未超出人均 60 平方米的免税住房面积标准， 因此，该家庭此次新购的这一套 110 平方米的住房可暂免征收房产税。 如果这个居民家庭原来已拥有一套 150 平方米 的住房，