十种拿地模式的税务处理.pdf

智慧源 （深圳 ）管理顾问股份公司 地产财税专家 房地产拿地十大模式税务分析 智慧源 （深圳 ）管理顾问股份公司 地产财税专家 • 一、买地 • （一）招拍挂 （包括一、二级联动） • （二）直接买地。 （实际是买项目） • 二、购买股权 （适用有地企业除了地，其他资产较少） • （三）购买股权。 • （四）境外卖股权。 智慧源 （深圳 ）管理顾问股份公司 地产财税专家 • 三、投资 （适用有地企业资产较多的情形） • （五）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。 • （六）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请 开发资质。 • 四、分立 （适用有地企业资产较多的情形） • （七）有地一方先分立，再卖股权。 • （八）先分立，然后同有地一方合并。 • 五、其他方式 • （九）合作建房 • （十）委托代建 智慧源 （深圳 ）管理顾问股份公司 地产财税专家 序号 评述 拿 最规范的拿地方式。营改增后土地出让金可以递减增值税收入 1 地 方 问题1：土地闲置费问题。 式 问题2：契税问题。 问题3：考虑拿地的主体问题 问题4 ：返还的土地出让金问题。财税 【2009】151号、财税 【2010】70号 文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考 ：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ （税收风险） 问题5 ：拆迁补偿问题。 智慧源 （深圳 ）管理顾问股份公司 地产财税专家 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没 有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，增值税；第三， 购买转 土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式 （国税函 2 让土地 【2007】645号、财税 【2003】16号）。 注意问题： （项目） （一）卖地增值税的差额征收.1、2016年4月30 日前取得的土地按 5%差额征收增值税 （财税 〔20 16 〕47号）；2、2016年5月1日后招 拍挂取得的土地差额征收增值税？ （二）卖地的土地增值税 1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？ （国税函 【1995】110号文件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项 目 （国税函 【1995】110号、国税函 【2007】132号文件，允许对开 发成本加计扣除）。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际 卖项目的税收问题 （国税函 【2007】645号） 智慧源 （深圳 ）管理顾问股份公司 地产财税专家 “ 将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方 式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在