开放式商业项目案例研究.doc

开放式商业-产品研究报告 宝龙地产控股 产品研发中心 / 王文明 / 2013 目录 开放式商业研究 ?选址及消费客群特征 ?定位与规划设计 ?业态模式 ?建筑形式 ?户外空间设计 香港崇邦集团 —— 商业 概 况 ? 崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、 Timezone国际和新加坡和美集团。 ? 崇邦集团在商业开发和商业运营方面非常成功，所开发项目均引领行业发展， 成为行业优秀的标杆产品。 ? 崇邦对于开放式商业产品的研究设计非常成功，有许多超前、独到的创新理念 和思考，其先后成功的开发了“大宁国际”“金桥国际”“嘉亭荟”三个商业 综合体。 ? “大宁国际商业”2006年投入运营在其建成后一度成为开放式休闲商业的楷模 ，被业界人士称誉、观摩学习。 ? “金桥国际”2009年投入运营，是目前开放式商业项目中的最优秀项目之一， 其合理的成本分配，合理的规划设计与超前的规划理念，被业界人士称赞。其 规划理念“公园上的商业”“商业里的休闲公园”，最大集中绿地达到1200㎡ 。 ? “嘉亭荟”2012年投入运营，作为崇邦最新商业开发、运营项目，以超前创新 的半开放式商业形式展现登场，给人带来全新的震撼，该项目是MALL与商业街 结合的全新尝试，也是对“大宁国际商业”“金桥国际商业”中大型单体与商 业街结合问题的矛盾的解决全新探讨尝试。 研发中心 / 王文明 / 2013 开放式商业选址及消费群体特点 项目 性质 规模（㎡） 位置 公共交通 辐射人口 消费人群特征 大宁国际商业广场 开放式商业 占地5.5万； 总建25万； 其中：商业11 万 城市主要交通交汇 处：共和新路（南 北高架）与大宁路 交汇 地铁1号线； 20多条公交 线直达 主要辐射闸北、普陀、宝山 区北部，辐射人口约450万； 3公里内常驻人口22万，高 端消费人群5万 18-35； 以年轻情侣， 玩伴为主 占地6万； 总建34.4万； 其中：商业 16.8万 城市主要交通交汇地铁6号线； 处：张杨路与金桥15条公交线 路交汇 直达 主要辐射浦东金桥加工区、 外高桥保税区、张江高科园 区，联洋社区等； 6公里半径常驻人口75万， 高端消费人群6万 18-45；以年青 金桥国际商业广场 开放式商业 伴侣及青年家 庭消费为主 嘉亭荟城市生活广场 开放式商业 城市主要交通交汇 占地5.25万； 处：墨玉路与曹安 总建：19.5万；公路交汇； 其中：商业6.5地处上海与昆山交 万 汇处，紧邻多条高 速公路 主要辐射汽车城、花桥商务 地铁11号线；城、嘉定新城、青浦北部， 公交枢纽一 十公里辐射人口170万，5公 体； 里内常驻人60万，非居住人 约20万 45岁以下； 以青年及家庭 消费为主 九六广场 开放式商业 占地2.63万； 总建：6万； 地铁2、4、6、 城市主要交通交汇 主要辐射陆家嘴区域，辐射 9号线； 处：东方路近张杨 人口60万人口，高端消费人 数条公交线 路 群16万 直达 45岁以下； 以青年、家庭、 商务消费为主 开放式商业： ?消费群体针对性更强：以45岁以下中高端消费人群为主，且周边3公里内年轻高端消费 人群集中，体现年轻、时尚、休闲消费要求； ?选址：交通便捷，人口辐射密度等与传统商业选址相似；但更依赖公共交通体系，上海 市必须有一条以上轨道交通； 开放式商业定位与规划设计特点 大宁国际商业广场风格定位与环境定位 —— LifeHub（生活中心） ——上海老城厢的演绎 大宁国际商业广场： ?由15栋建筑组成，周边大型单体建筑相 当于一个小型百货 ?建筑群落布置，高层在外围围合，形成 闭合的商业街 ?内部以2个建筑组群为核心形成11个大 小广场和庭院，空间有序以中心广场为核 心 ?商业街出入口布置灵活、交通便捷 单一闭合环形动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷 开放式商业定位与规划设计特点 金桥国际商业广场风格定位及环境定位 —— LOHAS（乐活） ——“公园里的商场，商场里的公园” 金桥国际商业广场： ?由11栋建筑组成， 周边大型单体建筑相当于一个小型 百货 ?建筑群落布置，商铺均为2~4层商铺 ?景观广场空间变化丰富，空间做收分处理，集中绿化 提供休闲健康活动场所，不同的水景、雕塑活跃氛围 ?商业动线规划简洁，空间划分使动线距离控制得当， 单循环动线 ?商业街出入口布置灵活、交通便捷 简短单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷 开放式商业定位与规划设计特点 嘉亭荟城市生活广场风格定位及环境定位 —— Back to the Future（回到未来）： 充分利用先进通讯科技，揉 合实体和 虚拟空间 ——充分利用先进环保节能科技，室内 和室外的空间有机结合 嘉亭荟城市生活广场