广州市的房价分布与决定因素研究.docVIP

房地产市场 CHINA REAL ESTATE 广州市的房价分布与决定因素研究 陈向阳 1，陈日新 2，王玚 2 （1.广州大学商学院，广东广州 510006；2.广东白云学院管理学系，广东广州 510450） 摘要：一个单中心城市内部企业与居民的区位决定城市的空间结构与体积，而企业与居民的区位因与 CBD地区不同距离时土地与房价呈现有规律的变化而形成围绕CBD的圆环状分布。由此可知，研究一 个大都市的房价分布及其影响因素和城市的增长具有密切的联系；加之近年来中国城市出现房产价 值与价格严重背离现象，城市房价成为关系社会稳定的大问题。因此，本文以广州市为例，运用调查和 统计年鉴数据以及据此整理的大量图表，根据城市房地产经济学理论和城市房价在短期内需求和供 给弹性具有刚性的特点，对广州市房价的时间与 空间分布特征和决定因子进行了理论上的定性分析 和经验上的定量分析。其主要结论是：近十年来广州市房价具有先缓慢上升后急剧上升的时间变化趋 势；广州市房价的空间分布梯度曲线由 CBD向城市边缘递减且有两级拐点，其反映了城市空间结构的 两条分界线 。 关键词：广州市，城市规模增长，城市房价决定因素，等值线与梯度曲线 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2012)10-0003-18 收稿日期：2012-08-30 1 引言 方米，年均涨幅为22.29%。房地产价格持续上涨， 20 世纪90 年代初，我国决定对住房制度实已经超出了人们经济和心理上的承受能力。国际 施改革，逐步实行了住房分配货币化。接着政府 上公认的合理房价是相当于居民家庭年收入的 又出台了信贷和税收等一系列配套优惠措施，极 4～6 倍。而 2008-2009 年广州市房价相当于居民 大地刺激了我国的住房市场。近年来，由于人口 家庭年收入的 15～20 倍，处于严重过高状态。房 大规模流动等原因导致城市土地利用紧张、全国 价的时间与 空间分布引起了政府与公众的高度 各城市特别是大都市住房价格节节攀升,使城市 重视，也吸引了经济学家与地理学家对单中心城 住房的分配成为一大社会问题。过高的房价让大 市空间结构与城市群演化进行研究，这些研究离 多数中低收入家庭无法承受。例如，2003 年以来， 不开城市房价的时空变化。从理论上分析，剖析 广州房地产销售均价快速上扬，由 2003 年的 城市房价的决定因子首先是城市土地的价格，这 3888 元 / 平方米上涨到 2010 年的 12346 元 / 平 方面的众多参考文献主要依赖Alonso(1964) 、 学术版 2012.10 3 房地产市场 CHINA REAL ESTATE Mills (1969,1970)、Muth (1969) 和 Evans (1973)实际利率的强有力影响。对于同一城市内部住房 的城市居民和企业土地竞租模型；其次是城市房 价格的影响因素，首要因素是区位，因为城市住房 屋需求分析，城市人口与企业分布密度也随城市 生产需要土地，阿隆索 (Alonso，1964)、穆特 区位离开 CBD 的距离而呈现有规律的变化。本文 (Muth，1965)研究了城市土地的竞租模型，居民与 拟在上述经济地理学、城市经济学 理论和大量统企业的竞租曲线均由 CBD 向郊区倾斜，因此住房 计与调查数据的基础上，对广州市影响房价因子 价格也从城市中心向郊区逐步降低；其次是住宅 和城市房价的时空分布规律进行定性与定量分 的属性与家庭偏好，丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉 · 析，并找出房价分布对城市空间结构与城市群产C·惠顿认为住宅属性因素有楼龄、卧室个数、车库 业结构的影响。其中对城市群产业结构的影响主 等。国外学者把上述因素统称为住宅特征因素，从 要是城市成本的上升迫使制造业向城市群核心城 20 世纪60 年代以来，国外学者广泛采用特征价 市的边缘城 市扩散，而高附加值的生产性服务业 格模型(如 Hedonio Price Method)来分析住宅 则向核心城市和 CBD 地区集聚。本文的研究价值价格与住宅特征的关系，解释住宅价格空间分异 有：其一,分析一个城市群中核心城市房价的分布 形成的原因 。 及其决定因素，有利于研究城市的规模与均衡体 2. 2 关于城市房价分布的研究 积；其二,广州市城市化的方向是从一个多样化的 国内外关于城市住宅市场的研究主要从城市 制造业城市逐步转向为一个资本型的生产性服务对房屋的需求与供给两方面进行分析，然后从实 城市，而房价的分布与变化是实现这种转化的一证方面分析城市内部房屋价格的分布。如美国学 个重要因素，本文的研究可以为这种演化提供理 者丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·C·惠顿（2001）认 论与实证上的依据；其三,城市房价的调控是国家为，城市住房的供给与土地的价格密切