南京市江宁写字楼及主要商业版块分析.pdf

江宁写字楼及主要商业版块分析 新润城·策划部 2008 年 7 月 1 一、江宁区写字楼分析 1、江宁区写字楼现状 江宁的写字楼起步比较晚，在 2005 年以前江宁基本上没有可以称的上是正规的写字楼，除了部分政府单位的自建办公楼以外， 大部分办公还都处于与居民楼混合状态，也就是我们所说的第一代写字楼（商住两用楼）。从近几年江宁的发展来看，其经济发展 是在南京的羽翼下成长起来的，受南京的影响较大，江宁更多是分流主城区愈来愈多的刚性住宅需求，所以江宁的房产发展是以住 宅产业为主，这也间接造成了目前江宁的写字楼的供应与消费一直处于一个低谷。随着南京市区的土地越来越稀缺、成本不断升高， 写字楼市场利润逐渐减少，再加之主城写字楼市场的不景气，从 2005 年下半年开始有部分的开发公司在江宁投入写字楼市场这个 空白点。目前江宁地区写字楼在将军大道有海通大厦、中惠大厦，在上元大街有恒通大厦、绿野大厦等。 2、目前江宁主要写字楼市场的供销情况 项目名称 办公部分总面积（㎡） 总套数 销售率 层数 开盘时间 海通大厦 26509.64 230 100% 23 06 年 5 月 23 日 中惠大厦 9489.32 108 约 60% 11 06 年 12 月 22 日 恒通大厦 11991.72 99 100% 12 06 年 9 月 22 日 2 绿野大厦 8682.44 66 约 90% 14 06 年 6 月 8 日 从上表我们可以看出目前江宁区写字楼项目规模都不是很大，海通大厦办公部分总面积为 26509.64 ㎡，也仅是 230 套的体量， 而从销售情况来看，由于总体供应量较小，所以在一年的时间内，基本都能销售完毕。 3、个案分析 1) 海通大厦 海通大厦总建筑面积 40960 平方米，地下 1 层地上 27 层。1～4 层面积约 10000 平方米为配套金融、餐饮、休闲中心，5～27 层为写字楼，标准层面积 1146 ㎡，大空间可随意分隔，其中 25～27 层为海通建设集团自用办公室。目前海通大厦办公部分已全部 售完，共计面积 26509.64 ㎡，销售价格约为 7500 元/㎡，面积从 82～143 ㎡不等，共有 82/101/114/129/143 ㎡这 5 个面积段。差价 部分，层差在 50～200 元/㎡不等，南北朝向差价约为 200 元/㎡，东西朝向差价约为 150 元/㎡。 空置情况：共 230 套，空置 61 套，出租情况一般。 楼层 出租情况 楼层 出租情况 5F 03、04、05、06 空置 15 F 02、03、10 空置 6 F 整层出租 16 F 整层出租 7 F 01、02、04、05、06、09、10 空置 17 F 02、03、04 空置 3 8 F 整层空置