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商业房地产的运作模式和可持续经营;商业房地产的“市场经济”;商务部警示：商业地产过热 2005-10-21 06:48:32　来源: 东方早报(上海)　 　 据新华社消息，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23．8％，我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。 　 商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。报告说，2004年，全国商业地产投资达到1723亿元，比2003年增长31．4％。 　 但有关现状不容乐观。商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。 　 今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23．8％，连续5年高于房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。1至7月，北京商业营业用房投资增长32％，天津增长48％，陕西、山东、四川同比增长超过50％，湖北、海南、河南增速均超过90％。 ;大量资本流向商业地产, 商业地产投资远远超过住宅;商业房地产的“市场经济”;市场经济告诉我们;让我们先来看这么个问题;需求决定供给?;什么样的需求?;两种模式:截然不同的操作思维;商业地产项目最难;有多少人会买 我的商铺?;现代商业造就商业房地产;需求是怎么产生的?;总部与门店的分离 -- 经营思想质的变化;销售为核心;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品;商业房地产—现代商业的衍生品; 泛零售的应运而生: 泛零售具有的共同特点：所有具有门店网络的,通过连锁方式经营的,针对个人消费者的经营行为 它包括: 传统的零售概念,还包括在人们消费支出中占有越来越重要地位的餐饮、旅游（连锁商务酒店）、品牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等 ; 正宗零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更有效地满足消费者日???多样化的需求的方法 正宗零售以外的泛零售业态在经营特点和赢利模式方面出现越来越多的与正宗零售业态的相融相补性（扩张的区域和速度） 是解决场地有效供应不足的可行途径，与商业房地产的兴起相互呼应（创造了新的需求） 资本市场开始将它们相提并论（中金的观念） ;商业与商业房地产 的 有效对接;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;商家VS开发商;开发商VS商家;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;商业房地产开发路径图;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;实现有效对接;商业房地产 持续经营的关键环节: 定位规划的方法 主力店和一般商铺招商;商业定位和规划的方法;商业定位和规划的方法;商业定位和规划的方法;有多少人会买 我的商铺?;如何进行商业定位和业态组合?;商家是怎么做市场调查的？;;目 录 ; 商圈的确定 注意：商圈不是“区域” ?商圈的确定至少要考虑两个因素：一是地理因素；二是商品因素。??? 商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。  ; 零售吸引力法是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析。 商圈规模的大小是由人口的多少和距离店铺的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。 ; 商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。 康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。 哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。 ;商圈的层次。商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈是指最接近店铺的区域；次级商圈是指核心商圈的外围区域；边缘商圈是指次级商圈以外的区域。 根据交通工具行驶时间(如5分钟，10分钟和15分钟) 见案例 根据直线距离 (距离场地的公里数) (只适合小商业) ;商圈确定方法;商圈确定方法; 类比法 客单来客数法 竞争损益法(概率法) ; 方法概述 ; 特点 ; 人口\每户人口数 支出\收入