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琴亭信和项目营销推广计划书 一、 2004 年第二季度房地产市场在延续年初的井喷行情后有所回落， 标志着国家宏观调控成效初显，福州房地产市场继续保持高速的健康、 理性发展的良好势头。 上半年商品房市场供销大幅增长，主要指标增幅在 40 －80 ％之间，且基 本保持平衡；存量房市场主要指标增幅亦在 50 ％以上；上半年的房价平 均涨幅超过了 3 －5 ％，其中部分区域涨幅超过了 10％。上半年福州楼市 表现出近年来少有“突然性、跳跃式” 的变化：其中第一季度突然升温，市 场全面火爆，价格快速上扬；第二季度则又趋于平稳。 其特点主要有： 1． 供需两旺，合同登记量超过预售批准量。 2 ． 金山、鼓山和五四北成为开发热点区域。 3 ． 房价全面上扬，商品房价格突破 3000 元／平方米。 4 ． 非市区对象成为购房主体。 5 ． 第一季度市场火爆，第二季度趋于平稳。 6 ． 二手房市场稳定发展。 【结论】可见福州仍旧遵循着健康理性的道路稳步地发展，年初的在以温 州购房团为首的炒家集团的“外力”作用下，楼价出现了“突跳式”震荡， 这也是房地产业迅速发展情况下必然的汹涌潜流。在预见发展过热的前提 下，国家政府进行宏观调控，抑制了市场虚热，保证了房地产可持续的健 康稳定发展。在未来时间福州房市将进入平稳增长阶段。但由于福州缺乏 京、沪、浙等热点房地产地区所具有的城市影响力和可持续经济发展能力， 对楼市的总体乐观应保持谨慎，因为行情越来越好，意味着风险越来越大。 就本案而言，宜尽早推出，加速开发，尽快销售。 二、 楼市区域板块竞争越演越烈，并出现计划经济的色彩特点。 政府力量的介入。 区级政府与大开发商之间形成若隐若现的利益联盟。出于对招商引资，旧 城改造、拉动经济、税收就业等诸多方面的考虑，行政力量出现在自由市 场中，向大众鼓动呼吁，其引导人心的力量极强。自由市场中，向大众鼓 动呼吁，其引导人心的力量极强。媒体推波助澜。 媒体之间的竞争促使其加强策划性的宣传报道，最能体现其力量的在于板 块宣传，其煽动力不可低估。 开发商自发联盟。 同一区域的开发商开始摈弃竞争，先将枪口一致对外，切足市场份额后分 而食之，这也是市场竞争的必然结果之一。 【结论】现在的房地产开发 已经不单纯是一家一户“ 自扫门前雪”，围绕某一项目，某一区域所形成的 巨大利益集团，开始自主地形成势力整合，优势互补，长袖善舞，擅于多 方利用资源的开发商将以大兵团作战的威力击败竞争对手。以毛主席的话 是：团结一切可以团结的力量，结成最广泛的同盟战线。 三、 整个福州而言，仍存在房地产开发结构性失衡，中低端产品供给量 不足。 中低水平收入的人群在福州市民中占有 80 ％的比例，而福州中档水平楼 盘开发量还远远不足以满足这群人的需求。今年福州房市整体均价突破 3000 元，而占开发批准量一半以上的新区房价增幅均在 10%左右， 房地 产供求结构性矛盾仍然存在。 拆迁门槛提高给房地产开发增加的难度，从一定程度 上增加了开 发成本 土地价格迅速上涨给房地产开发增加难度。从去年以来福州土地价格 平均上涨幅度超过了 20 ％，城东板块甚至有超过 50 ％以上的。土地价格 是房地产市场价格不断上涨的内在根本原因。 住宅建筑性能、质量、标准逐步提高，环境配套日趋完善，推动房价 上涨。 一些开发商钟情于盲目跟风，过分依赖市场炒作，竞相开发“高档盘、 景观盘、文化盘”，导致适合中低收入家庭需求的楼盘偏少。 结论：虽然年初房价大幅上涨，一部分市场需求有些透支，楼盘供应 量放大；并且房价走势受到建材价格回落、楼盘入住率不高、租金下降、 国家政策调控等因素的影响；但都不足成为左右房价升降的主要因素，房 价的走势主要取决于市场的需求，需求仍然是拉动房价上涨的根本因素。 福州房价持续上涨，低端需求也依然存在，而中低价位产品就成为炙手获。 四、 市场从根本的消费需求层面开始分化，消费需求出现新生力量 梯度消费群体、城市拆迁户、八县居民、在榕就业的外地大中专毕业生、 投资者、赠与人等六类形成福州消费市场的主导力量。 拆迁户、毕业生—— 中低端消费的主流 旧屋区改造步伐加快，许多榕城的老市民面临拆迁安置的问题。大部分 拆迁安置户选择的还是中低端的住宅产品。历年积累下来的在榕就业的大 中专毕业生，其中很大一部分人具备了购房实力。多选择中低价位的产品。 此外，外来人口也多数选择新区楼盘，随着交通的便利，户籍制度的放宽， 这一部分人将成为福州购房