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拿地前期可行性分析报告案例 第一部分:无锡概述(略) 主要通过人均GDP、恩格尔系数、三产结构比、城市人口等数据口径,评估无锡 房地产市场发展潜力。 第二部分:无锡房地产市场概述 一、无锡房地产一级市场概述 1、07 年度土地供应分析 07年共计出让土地54宗,出让总面积达4082583.6㎡(6121亩),成交总金额达 1429716万元,平均成交单价为234万元/亩。本年度出现两个地王,其中成交总 价地王为锡国土2007-45民主街商业、办公、居住地块227442.5㎡(341亩),成 交总价高达212316万元;另外一宗成交单价地王为锡国土2007-40新生路西南侧 商业、办公地块23050㎡(35亩),成交总价为120100万元,成交单价高达3431 万元/亩。 2、07 年各行政区域土地成交统计列表 行政区域 北塘区 滨湖区 崇安区 惠山区 南长区 锡山区 新区 成 交 宗 数 7 9 12 10 1 4 11 成交面积(㎡) 657071 1281866 502222 522376 34258 649864 435923 成交均价(万/亩) 363 152 414 77 1147 189 254 1 3、08 年土地供应简述 08 年市区计划出让经营性用地 650 万平方米,在 650万平方米的用地计划中,滨 湖区 230 万平方米,占三分之一,其余的是崇安区、北塘区、南长区各 60 万平方 米,新区 80万平方米,锡山区、惠山区各 80万平方米 行政区域 北塘区 滨湖区 崇安区 惠山区 南长区 锡山区 新区 计划供应面 积(万平方 60 230 60 80 60 80 80 米) 从土地成交趋势图看出土地供给(或成交)呈W态势,既土地供给2年为一个周期, 如果以2年为1个统计单位的话,土地的市场供给量基本稳定。 4、土地价格及未开发土地。土地市场成交均价的走势从另外一个方面反应了投 资商对市场的预期及楼市的发展状况。 06年高于起拍价成交土地单位高出均价46万元/亩,到07年则达到234万元/亩, 这种竞争者之间激烈角逐的结果,在当时来说,许多人认为是非理性的,但从市场 的远景来看,投资商对市场还是充满了信心。尤其是中心区、南长区,随着时间的 流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在了土地上面,06和07年崇安区高 于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元/亩。 2004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07 年土地成交均价是 04年的 2.6 倍, 说明投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡楼市成 交量价持续的利好消息。 二、无锡商品房市场概述 1、2007 年无锡楼市供给情况 (1)07 供给情况 07年无锡市商品房供给充足,供销比例约在1.5:1左右。全年新增商品房预售总 面积500万平米左右,加上06年末结转可售总面积490万平米,全年可售总面积 近 1000 万平米。 (2)历史供给趋势 2 随着城市经济的高速发展和人民生活水平的提高,居民对住房的需求在不断增 加。 伴随着日益增加的市场需求,无锡市商品房供给量也在不断增加。在02-07年短 短的6年里,市场总供给量达 2438.71 万平米。02年房地产处于起步阶段,市场 供给量较少;03年房地产业飞速发展,市场供给量大幅增加;04和05年,市场供给 量不断增加;05-07年