博思堂2011年11月24日南通圆融广场住宅部分提报.pdf

谨呈：圆融集团 南通圆融广场 住宅部分提报 2011.11.24 目录 一、引言篇——南通城市研究 二、包容篇——项目属性及市场视角 三、汇通篇——项目定位及发展战略 四、敢为篇——营销推广策略 五、人先篇——销售执行 引言篇 第一部分、城市研究 城市研究—物质层面 南通城市快速发展，南通人具备一定财富积累 2010年南通地区生产总值3418亿元，中国大陆城市第26位，经济总量排名全国地级市第8位。 GDP总量在江苏省内排名第四，仅次于苏锡宁，同时市区居民人均可支配收入已达到23541元。 南通城景 城市研究—物质层面 南通交通便利，区位优势明显 公路交通发达 沈海、沪陕、启扬、通锡、通洋高速公路 ，南通市区6个互 通道口。苏通长江大桥、崇启长江大桥，境内204和328国道使 得南通公路网日益成型。 航空率先发展 南通兴东机场，按照国家二级机场标准设计 ，可满足 24万 人次、高峰小时250人次的客流量。 铁路发展迅速 南通站现已融入国家铁路网，新长铁路 ，宁启铁路穿境而过 ， 从南通可以到达全国各地。沪通铁路大桥正在规划建设中，建成 后南通站将成为华东地区的枢纽站。 水运优势突出 南通市水运运力总量突破100万载重吨 ，在去年同期突破 70万载重吨的基础上 ，水运运力规模快速提升。 城市研究—物质层面 苏通大桥：南通经济腾飞的助推器 苏通大桥，将为苏中、苏北尤其是南通地区新辟一条通往上海、苏南的全天侯快速通道,这将从根本上提升南通 的区位优势 ，使南通真正融入上海经济区的核心圈 ，并对南通的产业结构、港口经济、外向型经济、旅游城市的确 立、城市布局的完善及人们思想观念产生深刻的影响。 城市研究—精神层面 敢为人先，具有开放性和国际视野 敢为人先、勇争第一 ，是南通人的重要精神特质，厚实的财富积累 ，加上走南闯北拼搏换来的眼 界 ，都让南通人具有开放性和一定的国际视野。 城市研究—圆融与南通 圆融落子南通，为南通打造国际化项目而来 圆融集团的企业精神与南通的城市精神高度契合！ 南通缺少具备国际化视野的项目 ，圆融为此而来！ 南通城市精神——包容会通、敢为人先 圆融 圆融集团使命——造城 兴市 圆融企业精神——圆融四海 和谐共赢 南通 城市研究—圆融与南通 结论 南通作为一个具备国际视野 城市， 却缺失一个与之精神匹配的高端项目， 圆融正是为填补空白和提升城市价值而来。 包容篇 第二部分、项目属性及市场视角 一、项目基本属性研究 项目属性研究—地段属性 在详尽分析项目具体属性前 ，我们把观点前置 ： 我们认为，本项目的核心属性为： 一、占据城市最核心的稀缺地段资源 二、集合多种业态的顶级生活复合体 项目属性研究—地段属性 一湾濠河侵润南通数百年 ，濠河边寸土寸金 ，城市必然扩容 100 前 ，近代著名实业家张謇 ，依托濠河开辟新兴工业区和港区，建起近代第一座工业城市— —南通。当以濠河为中心的老城区现已开发饱和，土地资源寸土寸金 ，城市向外扩张发展成为必然。 项目属性研究—地段属性 城市发展方向 ，由濠河板块向南部新城延伸发展 南通城市总体规划图（2008—2030 ） 城市外溢方向 根据南通新一轮城市总体规划 ，以濠河为核心 的老城区中心和城南新区中心依旧是南通未来城市