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房地产开发的政策风险应对论文 摘要:随着房地产业在我国的飞速发展，一些社会问题日益凸显，论文格式范文为了遏制房地产价格的非理性上涨及房地产投机活动的盛行，国家从xx年开始加强了对房地产业的宏观调控力度。文章分析了现阶段我国房地产开发面临的政策风险，并提出了开发商应对政策风险的建议。 关键词:房地产开发;政策风险;风险应对 1980年以来，国际上与房地产有关的主要危机包括80年代美国的“储贷”危机，90年代日本的房地产泡沫破灭，1997年前后东南亚各国的 __，以及xx年下半年始发于美国的次贷危机[1]。 这些前车之鉴及近年来我国房地产发展“泡沫论”的出现，致使房地产成为全国上下关注的焦点。房地产业在我国国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位[2]，面对房地产投资的快速增长，非理性发展势头开始出现，国家从xx年开始从土地、金融信贷、税收及产业政策等多角度对房地产业展开了一轮又一轮宏观调控。对开发商而言政策环境 __，开发风险日益增大。至此，盲目的房地产开发将使企业面临破产倒闭的风险。同时，房地产业与其他产业关联度极高。在经济合作与发展组织划分的国民经济35个产业中，除政府服务业外，其余34个产业均与房地产业相关，而在我国40多个产业中，除废品及废料业外其余产业均与房地产业有着不同程度的关联[3]。房地产业与其他产业高度的关联性决定了房地产业的异常波动将引起其他产业的异常波动，并与宏观经济波动保持一致。因此，无论是从促进国家经济平稳发展及社会稳定的角度出发，还是从维持房地产企业自身健康发展出发，将房地产开发政策风险应对作为研究对象都具有非常重要的现实意义。 政策风险，是国家出台的与房地产有关的政策变动给房地产开发带来的风险。由于房地产业与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到多种政策变动的影响。xx年下半年开始，房地产市场日趋繁荣，部分城市房地产投资增速过快、房价上涨过快，存在市场过热风险。xx年6月，中国人民银行印发《关于进一步加强房地产信贷业务管理 __》(121号)，文件规定:“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%”，并且要求商业银行只能对主体结构已封顶的商品房发放个人住房贷款等。这一政策正式拉响了现阶段对房地产业宏观调控的警报。现将xx年以来房地产政策做一简要分析总结。 1.1土地政策 土地是房地产开发活动的基础，面对房地产业中出现的开发商非法囤地，造成土地资源浪费及有效供应不足等问题，政府主要是从颁布控制土地供应、清理整顿土地市场、土地交易的招标拍卖挂牌制度、调整土地有偿使用费政策、严格土地管理政策等方面对房地产开发活动进行管理。土地是房地产开发活动的源头，国家对土地的调控将直接影响开发活动的开展。 1.2货币政策 资金是企业的血液，而对房地产开发企业而言，资金的重要性更加凸显。国家对房地产业的调控采取了以下货币政策:首先，从xx年开始至xx年6月，央行调整存款类金融机构人民币存款准备金率共计34次，法定存款准备金率由xx年的6%上调至xx年6月的21.5%。存款准备金率的大幅上调，使市场上可用于放贷的资金大量减少。其次，从xx年开始至xx年7月6日，央行调整金融机构一年期存贷款基准利率共计18次，一年期贷款基准利率由xx年的5.31%上升至xx年7月6日的6.56%，贷款利率上升，导致开发商贷款成本上升。再次，提高住房消费信贷的首付款比例。如银发[xx]121号文规定个人购房首套首付款比例为20%;银发[xx]359号文规定:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含二套)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%;银发[xx]452号文规定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定放贷次数;银发[xx]275号文规定:对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%。xx年1月，新“国八条”规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%等。最后，调整房地产开发企业申请贷款自有资金比例。 如银发[xx]121号文规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;银监发[xx]57号文规定，建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%;xx年，受美国次贷危机影响，国家