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房地产基础知识培训张如清2012年3月1日房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分及附带的各种权益。 房地产由于自己的特点及位置的固定性和不可移动 性，在经济学上被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 实物 权益单纯的土地单纯的建筑物土地建筑物结合所有权（占有/使用/收益/处分）他物权（抵押权/租赁权）房地产的定义根据房地产的概念和自身特点可以看出区别房地产和建筑业的区别建筑业是物质生产部门，属于第二产业。房地产业 是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，属于服务业范畴。123房地产的市场划分一级市场国有土地使用权出让。开发商开发项目后向购房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售。二级市场三级市场已经成交过的商品房进入流通领域，成为市场存量，也就是通常所说的二手房市场。我国现行土地制度——所有权国家所有土地都为社会主义公有制 全民所有制(所有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体行使权力由国务院代表国家行使。 集体所有制（集体土地）：所有权属于村民集体组织。 国有土地使用权出让 国家为了社会经济建设的需要，可以行使权力征收集体所有制土地变为全民所有制土地，即平常我们所说的“征地收储”行为。 国有土地使用权出让：土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，国家以一次性收取土地出让金方式给予土地使用者（一定年限）使用权，土地使用者只有土地使用权，没有所有权。土地使用权出让年限住宅用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年综合式其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年国有土地使用权取得招标、拍卖、挂牌、协议出让方式划拨方式承租方式公布出让计划，确定供地方式。 1编制、确定出让方案等。 2地价评估，确定出让底价。 3编制出让文件。 4发布出让公告。5国有土地使用权出让流程申请及资格。 6招拍挂（招标、拍卖、挂牌、协议）实施。 7公布结果，签订出让合同。 8核发《建议用地批准证书》交付土地。 9办理土地登记。10国有土地使用权出让流程土地上市前的几种状态 生地 指可能为房地产开发所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施、未开发利用的土地。 毛地 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 熟地 指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 七通一平：上水、下水（排水）、电力、通讯、 燃气、道路、供热、场地平整。房地产开发基础知识介绍红线：是指各种用地的边界线，通俗来讲，在建筑红线外不允许有任何建筑物，红线内建筑物也应需相应退让。容积率：地块内总建筑面积与土地面积的比。是房地产开发中最主要的指标之一。建筑密度：地块内建筑基底面积与土地面积的比。绿地率：地块内各类绿地面积总和与土地面积的比。楼板价：单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房地产开发过程中最主要的指标之一。房地产开发的基本路径 直接拿地法 政府在规划区内按计划进行土地拍卖，开发商自行对土地及房产市场进行市场评估，参与政府举办的“招拍挂”活动，获取土地使用权进行地产开发，一般适用于城市已规划地区、“七通一平”地区。参与竞拍 获取土地工程建设规划设计房产销售后期服务房地产开发的基本路径市场评估筹集资金土地上市房地产开发的基本路径 项目策划法 主要指综合类房地产开发，如旅游地产、综合体房地产等。开发公司提供自己有竞争力的、地方政府欢迎的投资项目，与地方政府就项目投资进行洽谈，最终达到房地产开发目标。一般在风景区、城乡结合地区较多。项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批规划设计后期运营房产销售工程建设项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批房地产开发的基本路径房地产开发的基本路径 项目收购法 全部或部分收购拥有土地使用权证的房地产开发公司股权，获得土地使用权进行房地产开发。领导层 包括：董事长、总经理、副总经理、总工程师、总会计师、董事长助理等职务。 全面负责项目策划、资金筹集、获取土地、项目开发、销售管理、后期服务等事宜，一般情况下房地产开发公司实行项目负责制，由董事长（总经理）领导向董事会负责。房地产开发公司部门组成及基本职能管理层 包括人事行政部、财务部门、法务部门等。 对公司的运营提供人事管理、行政工作、资金管理、法律工作等支持工作。房地产开发公司部门组成及基本职能经营层 包含项目策划部、前期开发部、规划设计部、工程管理部、市场营销部等。 具体实施从项目落地、报批报建、工程建设、产品销售等一系列工作。是保证项目投资成功，实现投资目的的关键力量。房地产开发公司部门组成及基本职能房地产开发中对应的政府相关部门及基本业务市（区、县）政府：主要