世联_浙江博康安吉别墅项目定位与物业建议报告_162p_健.pptx

浙江博康置业安吉别墅项目定位与物业建议报告;;报告结构思路导图;项目所在区域居于长三角旅游网络中不可替代的枢纽地位，通达性好;交通：县内04省道、11省道，正在建设的“申嘉湖安”高速，“杭长”高速与已建成的“申苏浙皖”高速等线，形成四通八达的交通网络。杭州和安吉将开通城际公交。 通讯：从杭州打电话去安吉不需收长途费。（计划中） 民政：安吉买房，子女入学、医院看病一律同城待遇。 产业：引进杭企入驻杭资产业园。 旅游:推出安吉与杭州两地旅游套餐制等内容??排上了日程。 ;西;;;区域属性;区域属性;中国知名景区、房地产不成熟片区、有山水景观资源的中等规模项目;地块具备开发高档项目的条件，甚至具有打造区域代表性楼盘的机会，但是存在一些不利的限制因素。;报告结构思路导图;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;本项目面临的几大挑战;我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题;项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾;报告结构思路导图;安吉房地产市场概况;安吉普通住宅市场一览;项目名称;代表楼盘：茗仕雅墅;占地256亩，总建面4万平米。容积率0.26 3400多平方米的会所基本配套一应俱全，会所两边分别设有公共游泳池、网球场、儿童游乐园。 景观方面，将水引入社区每户门前，形成岛的概念。 04年开盘时价格4000-5000，后期保持在7000-8000。 07年10月，二期香林群岛第一组团入市，均价约15000 第二组团5月初开盘，43套已售出6套，均价15800。;;;报告结构思路导图;; 青山湖离杭州市38公里，临安市区3公里，是黄山、千岛湖及浙西旅游黄金线的必经之路。 青山湖被誉为临安第一景，临安新十景之一的青山湖国家森林公园，离杭州市区38公里，位于临安市东郊5公里,面积64.5平方公里，其中水域面积10平方公里。青山湖为大型人造湖，建成于1964年，四面环山，生态环境良好。湖区生活着240多种野生动物，有白颈长尾雉，白鹳、黑鹳，野鸭等。湖之北有100万平方米，国内罕见的水上森林，其像一块翡翠镶嵌在碧水之中。 ;;30;31;客户归结;杭州千岛湖板块;千岛湖房地产市场兴起于自住需求，兴盛于度假物业，从产品形态看其发展历程经历了三个阶段;同时以资源为主诉求的度假类物业取代以价格和配套为诉求的本地居住物业成为市场发展的主流，并使得千岛湖市场外向特征明显;区域别墅房源的客户全部来自于外地，主要是浙江的义乌、金华、杭州、台州等地，上海以及江苏的客户较少;千岛湖别墅项目一览;目前很多别墅项目仍处于开发的过程中，项目间开发周期重叠性较大，08年后会有一个集中放量的过程，主要以高端别墅为主;翡翠岛 在售二期，400-800平米，价格600-1200万，一车库，超大露台，部分带泳池，五星级酒店、会所，游艇码头、森林公园;绿城为千岛湖市场引入了首个度假公寓代表了区域房地产市场发展的一个重要转折;;从销售情况看，项目取得了巨大的成功，其购买客户主要基于绿城会老客户;绿城项目的成功除验证了市场存在对高端度假公寓的需求外，更打开了此类物业价格上升的通道，对本案的开发有一定借鉴意义;;;;;案例借鉴一：深圳万科东海岸;住宅物业分布于原生资源最优区域，配套则分布于资源次优区域，通过园林景观弥补资源的不足;“万科东海岸，国际花园社区，真正引领世界的海岸生活！”;四年四期，物业类型由混合向单一集中，容积率“低开高走”，配套逐步完善;建筑形象统一于“亲海、亲自然、高贵、独特”的特点，体现海洋文化的海滨建筑风格与特色鲜明的异域风格;在规划和产品设计中通过各种元素建立与海的联系，营造海居意象、度假意象;多元化产品组合，迎合不同置业目的的客户群;东海岸通过重塑区域价值、新生活理念的倡导、高性价比策略，塑造核心竞争力，实现持续“热销”;东海岸客户经历了从投资、短期度假向长期居住的转变，物业价值持续提升;万科东海岸案例启示;案例借鉴二：无锡圣芭芭拉;案例——无锡马山圣芭芭拉;项目的三个主要困境——偏远、非主流和缺资源;项目采取的措施——高品质低总价、新建价值体系高调营销和以自身为资源;报告结构思路导图;挖掘区域价值，重塑区域形象;闲适的度假生活方式;报告结构思路导图;顶级原生态RESORT ?生活社区 ——长三角首席健康休闲第二居所;报告结构思路导图;;;;;山、峰、谷 溪、瀑 竹、茶 人、佛 院、墅;我们的“安吉愿景”——;四、产品决定气质;报告结构思路导图;躁动期;一般度假区社区置业客户的置业目的——度假、投资;旅游度假客户对度假区功能的具有复合性需求特征，尤其看中娱乐、运动、亲近自然等因素;客户写真;;报告结构思路导图;;产品定位;;独栋亮点——楼王 1、提升别