世联云南景洪市浩宇地产西双十二城项目二期营销推广策.pptxVIP

西双十二城项目二期营销推广策略报告项目目标解析项目本体分析市场分析营销战略营销策略推售策略媒体推广计划项目目标解析世联对目标的理解使命1：现金流，非主要利润产品；浩宇地产已于12月初获得银行1亿贷款，能短期缓解资金压力，但从整个项目运作，特别是后期商业运作，另外从整个房地产09年的发展来看，我们认为当下现金流仍然首要目标。浩宇地产的开发目标整个项目的开发、运作、运营成功通过本项目，提升浩宇集团整合后综合开发能力，同时建立浩宇地产的项目品牌住宅承担的使命使命2：通过住宅销售建立项目影响力，积累客户资源，积累市场热度，为商业招商、销售奠定基础；回现使命-------产品推售策略第一阶段：小户型实现快速现金流产品A栋25层B栋C栋第三阶段：非江景大户次现金流产品第二阶段：江景大户型形象产品、标格标杆、利润产品 项目一期主推：A栋和B栋部分32—48㎡公寓项目二期主推：C栋的部分江景单位B大户型单位混合销售二期营销策略问题分解R2R1项目价值得到消费者认同；客户对项目产生信任，对未来有期盼；开盘达到一定效果，实现一定量的现金流； 树立浩宇地产在版纳的开发商品牌和项目品牌。消费者对区域价值和项目价值的认知不足；相对于其他项目，本项目交房期长，客户抗性较大大户型客户积累认不多浩宇地产在版纳本地的影响力尚未建立。VSQ1如何通过营销发力，树立项目的高形象、能信赖、有期待的产品现有的限制条件下，如何借势一期热销，实现二期的持续热销Q2项目目标解析项目本体分析市场分析营销战略营销策略推售策略媒体推广计划优势机会劣势威胁傣江南州幼儿园金沙滩浪漫大道建设中宣慰大道州医院勐海大道州小西双十二城新龙舟码头湿地高尔夫球场（规划中）优势：澜沧江江景、滨江公园是二期客户能感知的到的核心价值点一、江景资源：项目紧邻澜沧江，二期大户型产品具有及其稀缺的一线优质江景资源二、商业配套：规划商业面积30万，是目前西双版纳唯一的集商业、娱乐 、休闲为一体，满足消费者多元化需求，为其提供一站式服务的大型商业住宅综合项目，是景洪市政府大力支持的名片工程三、项目区位：项目地块位于市中心周边，离州政府仅1.5公里，地理位置极佳优质稀缺的澜沧江江景国内一流的铜锣湾百货景洪市新的泼水主广场优势机会劣势威胁项目劣势本项目以商业为主体，住宅社区较为其他竞争项目的大社区纯居住氛围弱，除了有自身商业配套以为，缺失一些大户型客户关注配套，如：优质学校、医院。非纯居住大社区由于工期安排的原因，本项目交房期约为两年后，市场上其他项目交房期约为一年左右项目交房期长项目大户型大，总价高，客户群与别墅项目处于同一层面。客户争夺较为激励。项目总价相对过高优势机会劣势威胁项目机会：项目所处区域发展情景好澜沧江景洪段沿江区域的规划开发建设：2006年10月省政府在版纳召开旅游现场办公会时作出重要决策：澜沧江景洪段沿江两岸将被打造成具有旅游、休闲度假、会议、商务和民俗体验等为一体的新经济区，构建景洪沿江经济带。 沿江经济带项目地块优势机会劣势威胁项目机会：版纳整体营销水平较粗放大部分售楼处营建水平普遍较低，以临建为主，外形缺乏特色，内部设计简单、局促，对形象提升作用小临街面小，昭示性不强临时建筑，影响项目品质感大部分项目推广渠道较为单一，多以户外、DM为主，广告质量较差，推广效果不佳广告质量差，推广效果不佳广告质量差，推广效果不佳优势机会劣势威胁2008年上半年GDP涨幅为10.4%2007年全年GDP涨幅为11.4%项目威胁：当前宏观经济下行，国内房地产陷入低迷，使得消费者消费趋于保守，观望情绪浓重压缩利润空间高通胀：CPI持续高企保增长：经济增长放缓由于全球经济整体下滑，我国国民经济增速放缓，使得消费者对于未来发展发展前景不看好；当前国内房地产市场呈房价调整动荡期，从而使得消费者购房消费更加趋于保守，观望情绪进一步加重项目本体分析结论：较好区域发展前景当地营销水平粗放大体量商业配套优质稀缺江景资源通过营销的机会点：让消费者充分感知到项目价值及未来的都市生活，拔高形象占位版纳高端住宅第一梯队项目目标解析项目本体分析市场分析营销战略营销策略推售策略媒体推广计划景洪主要在售楼盘目前大多均已接近尾期，即将开盘的冠城将给项目带来较大的竞争市场竞争分析楼盘名称开盘日期主力户型价格推广方式优惠活动偶寓2008年12月底40-60精装公寓2100广告牌、短信、客户回访、标幅无山水云天二期一期2007年2月110、140、170大户型2400广告牌、短信无山水林溪2008年7月40-80公寓、别墅公寓1850别墅2800广告牌、短信无甜蜜公寓2008年9月单身公寓、一室一厅3200广告牌、折页一次性9.8折冠城2008年12月底公寓、三房、四房2389起广告牌、折页、短信暂无海城静园2008年10月110-130三房24