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东莞房地产发展态势研究 [工作汇报]; 目 录 一、宏观经济与城市发展； 二、东莞地产市场发展态势； 三、兄弟镇区发展历程分析； 四、茶山中心区未来发展建议； ;第一部分 东莞市宏观经济发展态势;一、综合实力持续增强，经济增长势头强劲;;;2、城市品位显著提升，东莞获得多项殊荣： 中国综合实力百强城市 中国最具经济活力城市 中国优秀旅游城市 全国科技进步先进市 国家电子信息产业基地 通过创建“国家卫生城市” 的国家考核 东莞在国内外的知名度迅速提高，制造业名城、生态绿城和文化新城的形象深入人心。;;四、宏观调控下东莞的房地产;五、东莞宏观经济与房地产发展：;;;近期指导思想：构建“莞城—同沙—松山湖”三位一体主城区。 近期空间发展方向： 1、主要的城市空间发展方向是向南，即以新城市中心为核心的南部地区是主要建设地区。 2、次要的空间发展方向是向东和向西，向东是东城组团的进一步发展和沿松山湖大道沿线组团，向西是近年万江组团城市化的延续。 ;近期重点建设地区分为三类功能片区： 中央商务区、东城中心区、万江中心区、南城高新区为综合商务类功能片区。 中央生活区、中心东片区为生活居住类功能片区。 运河两岸地区为商居混合类功能片区。;第二部分 东莞房地产市场分析;1、房地产开发投资得到有效控制； 随着城市化进程的加快，2004年全年房地产投资达到93亿多元，比上年增长70.3%。2005年上半年完成投资54.18亿元，同比增长48.8%,但投资增速同比下降46.95%，明显回落,政策的调控效应开始显现。 2、住宅投资是拉动房地产增长的主要原因； 住宅投资占主要部分，达43.19亿元，同比增长50.4%，占总投资额79.92%，与04年同期平稳增长，办公楼和商业地产分别同比回落。;3、房地产占固定资产投资比例趋于合理； 05年上半年东莞全社会固定资产投资224亿元，房地产占24%，同比减少17%，去年年中达到41%，自去年下半年开始，宏观调控的影响逐渐显现，房地产投资比重下降，指标回到警戒线内。 4、自筹自己比例提高10%，开发商资金吃紧，投资风险下降； 上半年资金来源62.6亿元，其中自筹资金26.9亿元，贷款8.9亿元，定金及预付款21.1亿元，外资0.2亿元，其他资金5.5亿元。与去年同期相比，自筹资金比例提高10%，贷款、定金及预付款分别下降了5.6%、4.7%。 面临宏观调控的压力，开发商资金吃紧导致05年上半年新项目迟迟没有开工，新推盘量减少，旧盘唱主角。 投资风险系数（非自筹资金/总投资）在05年上半年较去年同期下降10%，风险系数为0.57%;二、施工、竣工面积趋势分析; 1、住宅增幅五成，非住宅下降三成； 05年上半年住宅销售面积达到89.09，同比增长51%，非住宅商品房销售面积30.29万平米，同比下降33%。;商品房销售 ;;2、非住宅物业空置面积急速上升； 非住宅物业待销面积大幅度增加，高达22.79倍，而滞销和积压面 积同比增长39.94%，总体空置有高达78.14%的增长，未来市场压力会 进一步加大，竞争进一步加剧。 反映在非住宅销售的二级市场上，写字楼销售不畅，价格处于僵 持状态，总的开发量已经在透支未来的城市需求。 商业地产在前一阶段的“热度”之后目前处于降温阶段，市场在消 化存量，由于竞争过度，商业项目的返租式销售普遍难以坚持。大型 商业的运营隐忧已现。 ;;第三部分 周边镇区发展历程分析;解析石龙;重点中心城镇之一;面积13.83平方公里，常住人口约6.82万人，外来工作人口约7.23万人，另外有海外的华侨和港澳同胞有2万多人。单位面积承载人口东莞最高。;;主要景观节点;;;绿化路;中大型集中式商业 ;专业市场 ;每年的GDP保持稳步增长， 增长率稳定在12-20%，说 明目前石龙镇的经济发展 非常强劲。; 为解决发展的后劲问题，石龙不得不突破行政区划的限制， 广泛与周边地区的惠州、增城、韶关等地合作。;;;项目名称;项目名称;新城区商业综述： 基本评价—遗憾无亮点！;石龙给我们的启示;再看看大朗：;成功原因分析：;三、用预设的人流培育未来商业氛围;四、业态组合极具拉动能力；;第四部分 茶山镇中心区发展建议; 1、城市捷运系统不断完善，城界模糊、城际消失，郊区化居住模式由被动向主动转变，茶山近莞城的区位优势将得到进一步体现； 2、在新一轮的招商引资的竞争中，茶山的后发优势将更加明显，更多的有着行业领先竞争能力的企业将不断融入茶山。 3、茶山白领中坚层的进一步形成，他们将释放对优质的工作、生活、消费环境的强烈需