中房信-住宅前期定位思路.pptx

住 宅 项 目 前 期 定 位 思 路;现象一：龙湖滟澜山金地天境——不同企业、紧邻项目，相似指标;现象二：深圳万科第五园万科城——同一企业、相同区位，10分钟车距;现象三：深圳万科清林径万科棠樾——同一企业，不同区位，相似定位;总地价：35亿，06年底地王指标：商住综合用地、110多万平方米、容积率2.0以内位置：武昌中北路、离东湖、沙湖、省政府都有一定距离项目特点：原武汉机床用地，项目从主干道无入口可进入，包围在周边旧房中市场背景：周边项目6500元/平米，但都有湖景资源甲方背景：集团性企业、在武汉开发过一个项目但影响力小，未做过特大规模项目项目甲方要求：要求IRR达到25%，地价高如何解决;;;一个住宅项目定位思考过程：不断逼定和耦合的过程;土 地 研 究;研究方法;;挖掘区域价值的四种方法;土地研究初步成果;二、市场研究;1、市场基本面分析;具体研究内容如下： 1. 竞争项目基本指标对比 2. 客户定位 3. 规模 4. 营销 营销节点和销售情况 核心卖点（竞争力） 推广活动 推广渠道 成交客户分析 5. 产品 房型特点 社区建筑、规划特色 景观特色 配套情况 6. 价格情况（含各期价格走势）;竞争分析的工作要点;;2007年;链接知识点3：波浪图;链接知识点4：二维坐标图;链接知识点5：雷达图：;具体研究内容如下： 1. 同一城市房地产业 产品发展水平 2.