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工业园区物业管理基本思路 目前国内物业行业还没有工业物业管理的相关服务标准及收费规范， 我们根 据项目的实际 参照同类工业园的物业模式及发展商的需求， 灵活制定服务项目、 服务标准、付费方式、付费标准等物业管理指标。 一、现场考察 1. 物业管理范围（东南西北至、建筑面积、位置） 2、物业服务内容（保安、保洁、绿化、会务服务、维修、客服） 3、物业费用收缴（收缴标准 ) 4 、前任物业公司撤场原因 物业费太低、难以收缴、工程遗留问题多、工程质量差、配套不完善、周边 环境恶化。 二、制定物业管理方案 1．工业园区内各入驻企业需求（保安、保洁、会务服务，其他特约服务） 2 ．工业园区物业管理的特点 ①工业园区内标准厂房的产权形式多元化。 ②大多数工人的素质较低。 ③厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。 ④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 ⑤升降机使用频繁，损耗较大。 ⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。 ⑦厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。 ⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。 3．工业园区物业管理的难点 ①由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。 ②险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化， 险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。 ③消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火 警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的 交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。 ④功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。 4 ．交通秩序和车辆管理 5．安全防范管理 ①建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检 查登记； ②无关人员不得进入厂房和仓库的重地； ③严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施； ④严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。 6 ．设备维护 ①载货电梯的管理。 ②工业供水供电管理。 ③公共管网的维修养护。 7．房屋维修 8．消防管理 9．外部关系 10．保洁及绿化管理 四、合同谈判 1 、关键人员的回扣可以按照合同款的 1%-2%提成 2 、合同款的付费方式，按季度或年度 3 、服务事项的约定 4 、安全事件及突发事件的责任划分 五、合同签订 六、现场进驻 参考： 一、确立工业园区物业管理的基本经营模式 通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。 二．建立社区化的工业园区 社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区 科学地设置各项基本功能， 如社区活动中心 （老年活动中心和青少年活动中心） 、 超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功 能、综合性的物业服务。 1、主要考虑以下因素： ①确定人口适宜容量 一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、 消费水平、 自然资源和生态 环境的函数 , 是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。 ②充分考虑地域要素和社会心理要素 所谓地域要素， 是指城市干道所分割或自然界限所包围， 具有生存发展的硬 件设施、 相对独立和稳定的地域。 工业园区一般是政府为发展地区经济， 对外招 商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。 所谓社会心理要素， 是指群体对个体的行为产生决定性的影响， 形成共同的生活 方式、行为规范和心理取向。 社区成