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地产企业自主建造方式的利弊 档前房地产行业已陷入萧条期，大部分地产企业销售业绩持续下滑，成本不断提升。而目前 中国地产行业自主建造的企业并不多，即使有些地产采用的是自主建造但由于缺乏有效的成 本控制和激励措施，自主建造的优势没有得到充分发挥。而很多地产企业则一直采取招投标 方式将建造施工过程外包，基于目前中国的建筑企业，对于成本控制和管理都不具有优势， 以至于地产企业低价招来的施工企业无法达到应有的成本控制的目的（质量控制，造成日后 地产的维护成本过高），低报价造成日后施工方无利润，施工企业只能采用偷工减料、采用 劣质原材，或用设计变更的方式提造价，超出预算的更是屡见不鲜，倒是通过签证、扯皮等 非正规途径来提高利润弥补低价中标的施工企业比比皆是。这对房地产企业特别是不具备相 应技术、成本、管理经验的房地产企业相当不利。而地产企业目前又面临着地价高涨、资金 不足、竞争激烈，一旦建造成本无法控制，地产企业将面临严峻的形势，面对如此形势，地 产企业应认识到成本控制的重要性。我认为包括设计、施工、管理、销售等一整条产业链的 有序高效整合才是成本控制的最佳选择，也是中小地产企业做大做强的必经之路。而自主建 造更是地产企业需要进行的关键环节。 一、 非自主建造和自主建造的对比分析 非自主建造和自主建造存在很大的差异，下面就从工程管理、成本控制、绩效考核与员工激 励以及地产长期发展四个方面进行对比分析： 1. 工程管理方面 在工程施工管理上，非自主建造和自主建造存在明显差别，而且自主建造在这方面有先天的 优势。 1) 质量：在竞争激烈的房地产行业，施工质量的好坏是一个决定因素，它不仅能通过合作 单位带给企业其产品质量的广泛评价甚至会影响到地产企业的社会声誉和形象，对销售也 产生很大的影响。 而工程质量的保证在于施工队伍的技术、管理、资金等方面的综合管理。对于采用招投标方 式将工程建设施工外包给建筑企业的方式，有其先天的局限性。因为很多企业在依靠低价吸 引地产发包方的同时，为压缩成本，提高利润。在材料选取以及劳务分包队伍的选择方面必 定不会择优选取，更可能的是低价选用。这样导致原材料质量差，劳务队伍施工技术（差， 以至于最后出来的施工产品往往达不到发包方的质量要求。虽然地产工程部会对其进行要求 品质（质量）和监督其施工，在理论上有权利更换不合格的承包队伍但出于成本、进度的考 虑往往有心无力，甲方工程部虽然非常希望把质量搞上去，可因为管理层次等问题不便于直 接插手。出现施工单位难以按工程部门预想的计划和要求实施施工。因为施工单位会出于成 本考虑对发包方的意见采取要求发包方变更材料或变更报价来处理，最后的结果很可能发包 方的造价要提高，但质量未必能上去。 而实行自主建造，地产企业完全可以选择质优价廉的材料和劳务队伍，并对其质量采取卓有 成效的管理和监督，通过合同以及现场管理对材料质量和施工质量加以严格控制。不合格或 是不满意的劳务队伍可以随时更换，其更换成本也比非自主建造少很多，从而达到自己的计 划和要求。更重要的是地产企业能渐渐形成一套自己的行之有效的质量管理办法，为今后无 论是否采取自主建造都对施工管理有巨大的好处。 2) 安全：施工企业对安全的重视程度往往高于地产企业，而安全风险也是地产企业不想采 用自主建造的主要原因。然而在2008清单计价规则出台后，对安全等风险有了明确的规定， 发包方无权将全部风险转移给乙方，应更加公平的划分风险责任。而安全风险的存在也促成 了施工企业对利润有更高的追求。 对于采用非自主建造的方式，地产企业可以把施工安全风险大部分规避掉，而让施工企业承 担。施工企业则采取购买工程保险、组织人员安全培训、设置现场安全员等措施来分散和避 免安全风险。这种方式下就要求地产企业招来的施工企业自身具有较强的管理队伍和安全意 识。然而目前大多数施工队伍采取挂靠有资质的施工企业方式承包建造项目，并且安全风险 主要是因为施工单位玩忽职守、不按技术方案、安全规范施工甚至因为偷工减料等存在逃避 安全的侥幸心里，向安全要利润造成的。而采用自主建造方式虽然需要地产企业自己承担 安全风险，但由于其能强化安全管理发挥主观能动性，对自身的安全管理激励措施也会相对 有效。因此，地产企业在实行自主建造时完全有能力控制安全风险，做到安全施工。 3) 进度：进度对地产企业来说是个非常关键的因素。对进度的控制情况，直接影响接下来 的预售和资金回笼工作的进行。 对于采用非自主建造的方式，施工企业对进度的控制主要是出于对合同工期和效益的考虑。 如：明明知道在某个位置将会有重要变更，他反而快马加鞭的施工，然