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（房地产管理）中国地产融 资通路全解拿钱的条军规 第三届中国地产金融年会 rd The 3 China Real Estate Finance Annual Forum 暨首届中国地产周 st The 1 China Real Estate Week 十六大专业报告之一 拿钱的 22 条军规： 中国地产融资通路全解 ——报告制作方：决策资源 目 录 第一章 房地产融资走向多元化 9 一、房地产金融政策回顾9 1 ．个人住房按揭贷款首付款比例提高9 2 ．央行上调存款准备金率9 3 ．“外资限钞令”9 4 ．54号文件出台9 5.央行再次上调存贷款基准利率9 6 ．央行再次上调存款准备金10 7. 央行再次上调存款准备金10 8. 央行再次上调存款准备金10 二、房地产融资成本备受关注10 1 、银行：高筑融资门槛10 2 、信托：高风险追逐高回报11 3 、基金：政策缺位，难解近忧12 三、房地产融资市场逐步趋向多元化13 1 、融资市场格局多元化13 2 、房地产融资体系逐步健全13 3 、资产证券化积极推进14 4 、金融产品创新层出不穷14 四、房地产融资存在的问题14 1 、金融市场环境有待进一步改善15 2 、政策环境需进一步优化15 3 、企业自身环境阻碍融资15 第二章 房地产企业克服障碍迅速融资 16 一、房地产企业如何重塑资金链条16 1 、小规模企业：避企业风险，走兼并之路16 2 、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力16 3 、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金17 二、房地产企业如何困境突围17 1 、突围方式之一——业内强强联手17 2 、突围方式之二——资本市场融资17 3 、突围方式之三——联姻海外资本18 4 、突围方式之四——降低资金需求18 5 、突围方式之五——国企资产重组18 三、各种融资方式资金成本比较19 四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道19 1 、探索有效的民间融资方式20 2 、委托贷款20 3 、固定回报投资20 4 、与建筑企业合作开发21 5 、互助性担保21 6 、建立中小房地产企业发展基金21 五、拓展房地产融资渠道的对策21 1 、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道21 2 、中小房地产企业融资方法22 第三章 国内商业银行贷款 23 一、国内商业银行贷款概述23 1 、信用贷款的五种类型23 2 、担保贷款24 二、国内商业银行贷款操作流程26 1 、贷款申请26 2 、商业银行贷款调查28 3 、核定信用等级，提出审查结论30 4 、房地产开发贷款审查与审批30 5 、贷款发放32 第四章 国外商业银行贷款融资 33 一、国外商业银行贷款概述33 1 、外国政府贷款现状33 2 、国际金融组织贷款现状33 3 、国际商业贷款现状33 4 、国外贷款的注意事项34 二、国外商业银行贷款操作流程35 第五章 投资信托融资 38 一、REITS融资概述38 1 、REITS的种类38 2 、REITS的特征39 3 、办理REITS需要的的条件39 4 、REITS与普通上市的区别39 REITS39 5 、各地区REITs政策差异40 二、利用REITS融资的优势41 1 、REITS 自身优势41 2. 商业地产开发REITS融资优势42 三、利用REITS融资的局限性43 1. REITS自身制约因素43 3. REITS运作模式的限制44 三、REITS的运用方式44 1 、REITS的运用方式有以下几种44 2 、信托投资公司运用REITS ，不得有下列行为45 四、REITS的发展趋势45 1 、REITS由贷款型向股权投资型发展45 2 、由房地产信托向房地产投资信托基金发展45 五、日本REITS模式46 1 、日本REITS运作流程46 六、香港REITS模式46 1 、香港REITS运作模式47 2