办理房地产抵押贷款应坚持“同时抵押”原则.docVIP

PAGE PAGE 3 办理房地产抵押贷款不可忽视“同时抵押”原则 在担保贷款业务中时，担保人以房产和地产（统称房地产）作抵押的情况十分常见。由于基层信贷人员对于法律法规缺乏准确的理解，在办理这种业务时将房产和地产分别独立抵押的现象较为普遍，由此导致房地产抵押合同无效的判例屡见不鲜。对此问题值得引起注意。 常见的房地产分别单独抵押有两种类型。一种类型是虽将房产和地产均抵押给同一债权人，但设定抵押时是把房产和地产分别作为独立的抵押物来对待的，且设定抵押的时间不是同一天，所担保的贷款不为同一笔；第二种类型是房产和地产分别抵押给两个以上的债权人。这两种类型的抵押一旦形成纠纷诉讼到法院，由于目前法律对违背房地产“同时抵押”原则的行为是否有效缺乏明确直接的规定，法院在判案时会出现同一类型的抵押纠纷有两种截然不同的判决结果。因此，从维护抵押权的安全性考虑，在办理房地产抵押贷款业务时必须坚持房地产“同时抵押”原则。 所谓房地产“同时抵押”原则，是指在房产、地产转让、抵押、租赁等交易活动中，必须将房产与地产共同作为交易的完整物体，而不能将二者分别对待。坚持房地产“同时抵押”原则，是我国各项法律、法规及规章所强制要求的。这方面的法律、行政法规主要有：（1）《担保法》第36条第1款规定：“以依法取得的国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。该法第3款规定：“乡（镇）企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。（2）《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押的，房屋的所有权和该房屋占用范围土地使用权同时转让、抵押”。（3）国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权同时转让”。另外，还有一些部门规章对此也作有规定，如建设部《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地的使用权利主体一致的原则”。从以上这些规定可以看出，在我国的房地产的管理中采取的是房屋所有权与土地使用权主体相一致的原则，由于这些规定均带有强制性，如果违背法律、行政法规的强制性规定，即可形成《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为，导致抵押合同无效，造成抵押权的落空。 为了有效防范房地产抵押所形成的风险，在具体的操作中应从如下几个方面落实房地产“同时抵押” 原则。首先，是以房屋作抵押的，其占用范围内的土地使用权应一并抵押。至于占用范围内土地的界址及确定的标准，应当根据当地城市规划、土地使用规则、土地使用权出让合同及土地管理部门的要求加以明确。以土地使用权作抵押的，只要土地之上有房屋的，均应将房屋一并抵押。其次，在房屋抵押和土地使用权抵押时，应做到抵押权人为同一债权人、所担保的债权为同一笔贷款；办理房地产抵押合同时，应在同一份合同书上载明设定抵押房产和地产的具体内容。不得将房产抵押给一个债权人，将地产抵押给另一个债权人。即使抵押权人为同一债权人，也不得将房产作为独立的抵押物为一笔贷款担保，地产作为独立的抵押物为另一笔贷款作担保。其三，在房地产抵押合同签订后应及时对房产抵押和土地使用权抵押分别办理抵押登记手续。关于房地产抵押登记由一个登记部门办理还是房产、地产管理分别办理，应按照当地政府对房地产登记职责的规定去执行。 作 者：马耀强 单　位：农行南阳市分行法律事务科 地　址：河南省南阳市伏牛路18号 邮编：473000 电话：0377－3323831 手机