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（房地产策划方案）金厦集 团地产策划案 金厦集团地产策划案 前言 受金厦集团委托，天津市上劲房地产咨询有限公司就金厦王顶堤立交 桥路南项目的营销策划提交王顶堤路南项目发展方向（提案）。我 本着服务企业，长足发展的公司战略思想，在顺利完成金厦百度风 景营销策划的前提下，希望与金厦集团继续深入合作，同时公司的领 导层对双方的合作给予高度重视，就项目发展方向事宜，我司提出以 下建议，希望贵司提出宝贵意见。 我司对双方合作的优势归结为以下几点： 1 、金厦集团作为天津市房地产开发的龙头企业，其在土地存量及资 金运作上的优势不言而遇，进入 2000 年以来，企业品牌在项目的成 功推广下进而提升，吻合了天津市住宅消费者由感性消费逐步过渡到 关注企业品牌的消费思路，同时金厦集团在企业发展过程中不断更新 经营思路，果断采用依靠社会力量的方式解决企业的内部配给不足， 使企业的核心优势上进一步提升，节约了成本。 2 、上劲房地产咨询有限公司成立于2000 年初，企业发展以房地产代 理销售、营销策划、广告推广整合为核心，我司先后代理销售财富大 厦、梅江芳水园、汇和家园、林枫花园等 12 个项目；营销策划包括 百度风景、尚城、汇博园等 7 个项目；同时上劲广告传播有限公司承 接泰达园、吉利花园等知名楼盘的广告设计。在近 3 年的企业历程中 取得了不俗的业绩，得到了开发企业及社会的认可，公司本年度晋升 为天津市房地产中介协会副秘书长单位。 3 、根据市场发展趋势的判断及建立在此基础上的战略发展规划，我 司营销策划作为充分整合营销与市场传播环节的服务项目势必会在 公司今后的发展中扮演日益关键的作用，其发展水平的不断提升从短 期看将会对公司现有营销代理业务产生或轻或重的支持，从远期看， 整合了高水平策划服务的营销或广告实体将会是市场衡量这两个行 业的标准，我司成为天津市首家整合项目销售、营销策划、广告推广 的中介服务企业。 4 、双方的合作基础为优势互补，在企业利益上不存在正面冲突，而 是一种连带关系，即作为服务性质的我司在企业发展过程中始终坚持 提升业务水平，强化服务意识，作为合作时间近二年的双方在许多方 面业已充分磨合，共同打下了良好的合作基础。 房地产市场自起步到规范进而走向成熟，用了近十年的时间。而 随着城市土地存量的减少，市场人群消费理念的成熟，如何在项目发 展前期做出准确的市场定位与市场分析，对投资者投资的准确性及资 金回笼的速度起到至关重要的作用。房屋与其它商品的相同点是：需 要迎合市场,适销对路，才能满足有效需求及达到利润最大化。作为 特殊商品，它的表现特点为： 1 、资金高度密集：房地产项目从立项到完工动则需要几千万的资金， 资金密集成为行业特征，同时也增大了投资风险。 2 、投资周期长：房地产投资周期一般为一年以上，缩短投资周期， 使生产出的产品不在投资周期内落伍，需要超前的投资目光。 3 、市场信息变化预测：由于投资周期长，产品由设计到产生经历时 间过长，经常出现实际产品落后于市场需求的情况。所以更注重把握 销售时机。控制销售节奏，对策划而言，应注重过程营销（即在产品 销售过程中跟踪产品，研究市场，及时调整产品策略，使之与市场步 步吻合），才能达到预期收益目标，而不应只做结果营销(即在产品生 产出来后再销售，造成产品与市场脱节) 。 正因为房地产不同于其它行业，许多因素制约最终产品的实现及投资 回报，所以项目自身条件及发展商可对投资者进行适时投资决策提供 一定的可行性依据。 项目宗地状况 1 、地理位置 本案位于南开区王顶堤立交桥西南侧，占地面积 3.3ha ，总规划建筑 面积近 100.000 平方米，整个地块东西向狭长，南北进深较小。从周 边地块发展情况来看，本案所处位置为王顶堤居住区整体规划的收尾 工程，周边居住气候已经形成一定氛围。本案以北住宅区有百度风景、 美丽心殿、南开文园、碧云轩、及天拖居住区；南侧为复康花园，东 侧包括欣苑公寓、华苑住宅区、华苑新城等大型住宅区；西侧为侯台 风景区及侯台别墅区。同时天大、南大、师大及正在建设的大学城， 使本区域形成了较高的科教氛围， 2 、区域发展方向 根据天津市居住区域划分，西南部地区在近几年住宅建设上占领上风， 无论从居住区规模、规划设计、人文基础等各方面保持领先，但同时 存在以下弊端： 1) 由于整体规划期限较长，使物业风格比较杂乱。虽然对开发商而 言及时跟随市场会使投资风险降低，但造成整体规划不协调。 2) 本区域房屋价格居高不下，造成趋向购房客户经济基础难以承受。 3) 市场可消化人群随着