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上海XX 大酒店项目计划书（提纲） 一、上海高星级酒店市场分析 （一）上海高星级酒店现状 到目前为止，上海拥有五星级饭店 25 家，四星级 40家，三星级 125 家，二星级 130 家。上海市四星级饭店 2005 年 1 月至 2006 年 2 月平均出租率和房价走势如下图表 1和图表 2所示： 图表 1：上海市四星级饭店平均出租率（2005.1—2006.2） 上海四星级酒店2005-2006年平均出租率 100 80 60 40 20 0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 年1 年2 年3 年4 年5 年6 年7 年8 年9 年10 年11 年12 6年1 6年2 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 200 200 图表 2：上海市四星级饭店平均房价（2005.1—2006.2） 上海四星级酒店2005-2006年平均房价 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 2005年2005年2005年2005年2005年2005年2005年2005年2005年2005年2005年2005年 2006年2006年 1 根据上图数据显示，上海市四星级酒店 2005－2006 年平均出租 率一般在60—80％之间波动，平均房价在 600－800之间波动。由于 浦东新区金融中心的特殊地理区位，浦东酒店的出租率和平均价格都 高于全市平均水平。 （二）浦东新区酒店业现状 自 2002 年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年 均增幅达17%，2005 年达到每晚每间 1513 元，平均出租率均高于 72% 这一良好水平。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展 旅游业非常发达。据统计仅浦东新区一年的国际性会展就高达 600 个。2010年上海世博会将吸引海内外7000万人次参观。2010 年前上 海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的27 万增加到 40 万，其 中星级酒店的床位将从现在9 万的基础上增加到 17 万张。 综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发 展空间，把 XX 大厦部分楼层改建为酒店，组建 XX 大酒店符合市场发 展的需要。 二、XX 大酒店工程改建可行性 （一）建筑结构 XX 大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每 层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦单层可改建为14 个标间，5 个商务间。如市场需要，可将大厦的一个单层改建为 12 个豪华套房。 2 （二）空调设备 目前，XX 大厦具有“特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵 三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要，但 是相关的主管道需要重新更换，以便使用酒店客房的需要。 （三）锅炉及热交换设备 XX 大厦现有锅炉三台，热交换（地下车库）的所有气包和主管 道目前还比较新，可以供 XX 大酒店使用，不需要更换或添加此类设 备。