普洛斯管理系统物流地产基金解析汇报.pdfVIP

实用文档 普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商， 也是国内万通、 合生、 宇培 等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。 它玩转物流地产基金的方式 可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿， 但长期趋势一定如此。 金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇， 下面我们就来看看她对这种模 式的详细剖析，很长，但很值。 通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上， 又获得了 5 倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到 10 倍。更重要 的是，将开发部门 90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收 入和开发利润，将投资回收期从 10 年以上缩短到 2-3 年。同时，快速回笼的资 金被用于新项目开发， 项目成熟后再置入基金， 从而形成物业开发、 物业管理与 基金管理部门间的闭合循环， 这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开 发为主的内生规模扩张， 并实现了轻资产、 高周转运营， 实际控制资产年均增幅 达到 22%。 尽管物流地产在中国还属新事物， 但随着中国物流行业的的飞速发展， 传统 仓储模式也将面临突破和创新， 物流地产基金作为新型的金融模式， 可成为物流 地产发展链条中的重要一环。 而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资 产分离的地产子行业 （如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的 资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。 全球最大物流地产企业普洛斯（ Prologis ）1991 年成立，目前旗下实际控 制资产达 350 亿美元，拥有 15 只物流地产基金， 直接持有 1222 处物业、 通过旗 下基金间接控制 1369 处物业，总建筑面积达到 4600 万平方米。普洛斯是如何做 大的？ 一、以基金模式实现轻资产扩张 普洛斯以不足 20 亿美元的资本金投入撬动了 200 亿美元的基金资产，使实 际控制资产规模达到 350 亿美元，同时表内资产的年均增速仅为 14%，显著低于 实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。 作为全球最大的物流地产企业， 普洛斯构筑了两项核心竞争力， 一是遍布全 球的规模化物流网络吸引了 DHL （敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作， 二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团， 并由此开拓了新市 场。 2002 年普洛斯应最大客户 DHL 的要求，为其在日本定制开发物流园区，并 由此进入了亚洲市场； 2005 年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此 标准文案 实用文档 拓展了中国区业务， 目前公司约一半项目是定制开发的。 定制开发要求物流地产 企业集投资、 开发、运营于一体， 而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争 环境中实现快速扩张， 这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持， 因此，与中国 的地产企业 一样，普洛斯也多次面临资金链问题。 1999 年，其启动基金管理模 式。 1999 年，普洛斯成立了第一只私募基金— Prologis European Fund （普洛 斯欧洲基金） ，从 19 位机构投资人处募集了 10 亿欧元， 主要用于收购普洛斯手 中的