破解商业管理系统5大难点.pdfVIP

实用文档 痛点一：预算管控难 相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表 精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求 商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。 在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控： 1、预算目标可控 商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收 入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运 营成本和三大费用。其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的 编制及过程控制显得尤为重要。 标杆企业 L 企的解决思路， （1）一是基于合同的租金预算管控体系 首先，基于合同的预算编制思路。 L 企的租金预算目标是基于每个商铺的每个合同来编制，如果存在空铺情 况，则通过“预计合同”的方式解决。 其次，预计合同服从整体租金规划。 空铺所对应的“预计合同”租金规划，取决于此商铺所对应的业态规划， 如果此铺规划为餐饮业态，则需参照餐饮业态的租金规划目标，来倒算出此 商铺今年必须贡献的租金收益，从而推导出最迟开业的时间要求。 再次，四个维度把关预算目标。 各商铺对应的租金预算目标确定后，在签订合同的过程中，基于预算单 价、保底收入、上手合同价格、同楼层同业态最高租金水平等四个维度，与 合同价进行对比，决定是否审批此合同。 最后，租赁政策实时监控。 标准文案 实用文档 如果有新的租赁政策出台， L 企还将各合同执行的情况与租赁政策进行实 时比对，找到与租赁政策不吻合的点。 （2 ）二是运营成本预算管控体系 首先，基于项目将运营成本分成三大类。 L 企的运营成本预算目标的编制基于合理、规范的运营成本科目树来编制， 将运营成本分为运营整改、推广和招商（专题阅读）三大部分，按照项目维 度编制后，由商管公司统一汇总。 其次，统一运营成本科目确保口径一致。 L 企专门制定商业项目运营成本管理制度，将实际业务与运营成本科目的 对应关系进行了详细规定，确保不同项目的运营成本归类的统一性。 再次，两道关卡把关确保运营成本预算目标不被突破。 第一关是付款申请时，将付款申请金额与运营成本预算目标相比对，控 制不超目标；第二关是实际付款时，再综合审视。此外，允许季度间的运营 成本预算目标腾挪。 在实际业务中，可能会出现一些突发情况而导致运营成本预算目标被突 破。此时， L 企允许单季度运营成本预算目标被突破，但是，需在随后几个季 度中削减运营成本预算目标，确保总预算目标不被突破，这样充分体现政策 灵活性。 2、运营指标可控 在编制合理的预算目标之后，需要将其逐层细分为商业管理团队管理过 程中需实时关注的关键 KPI 指标，如资产收益率、租金增长率、 EBITDA利润 额、建面租金单价、租金占营业额比重等，还包括客流量、营业额这些关键 的经营指标，这些指标既体现了商管团队的管理能力，更体现了不同商家的 盈利能力，也是作为将来业态优化调整的关键输入。 具体可以按照以下思路来解决： 首先，建立分级的 KPI 监控体系。 标准文案 实用文档 对于 L 企而言，将集团整体的 KPI 指标分成四个层级，便于不同层级的 管理者予以重点关注。在此分类的基础上，通过各种类型的可视化界面，对 KPI 指标进行全面监控，确保公司各级领导对商业项目的整体经营状况了如指 掌。 其次，对重点指标进行专项管理。 如对“客流量”和“营业额”这两个核心指标进行实时监控，以便我们 识别各商铺的经营效益，适时进行业态的持续优化。这两个指标可进行专门 监管，得出报表，从而可以直观了解促销活动、天气、节假日对商家营业额 及客流的影响，据此制定出合理的运营措施，保障商业项目持续稳定运营。 再次，对异常指标进行实时监控。 对于商业项目而言，除了实时关注正常的日常经营指标，还有几个非常 重要的异常指标需要我们实时监控，比如空置率、掉铺率、租售比等，如果 这些指标超过公司的预警线，则需对其重点关注和分析，制定针对性解决措 施。 3、现金流可控 对于商业项目而言，商管团队首先