嘉兴南湖地块开发定位初探.pdf

香溢.香水湾 嘉兴南湖地块开发定位初探 Part1 开发整体背景研究 沪杭磁悬浮和沪杭客运专线都要建 浙江省政府日前发布的重大项目建设行动计划（2008年至2012年），给出了这个问题的答案： 沪杭磁悬浮和沪杭客运专线两个项目都要建！其中，沪杭客运专线2009年开建，沪杭磁悬浮 2010年开始建设。 被列入基础网络工程综合交通网络部分的沪杭客运专线浙江段将在2009年至2013年间完成建 设 ，总投资134.2亿元。同时上“榜＂的沪杭磁悬浮交通项目（浙江段）建设起止年限为2010年 至2014年 ，总投资220亿元，其中2008年至2012年计划完成投资 65亿元。 沪杭高铁客运专线总长158公里，其中上海段56公里，杭州段22公里，嘉兴段80公里。它的走 向跟现有的沪杭高速公路基本平行，初步决定建在高速公路北部，沿途分别经过嘉善、南湖 区、秀洲区、桐乡和海宁。 据了解，嘉兴段将设立两个车站，分别为嘉兴站和桐乡站。其中，嘉兴站将设在南湖区余新 镇，距离市区9公里。沪杭磁悬浮交通项目设嘉兴和杭州东两个车站。磁悬浮将采用全线高架， 正常运行速度为每小时450公里，中心城区内最高正常运行速度不大于每小时200公里。 土地市场分析 时间 土地宗数 土地面积 成交金额 2007 68 1518608方 300618万 2008 18 443930方 75500万 2009前三季度 10 595769方 322000万 2008年全年嘉兴市共成交经营性房地产土地18宗，完成交易金额7.55亿元，总成交面积为44.39万 平方米。与07年68宗成交量、151.86万平方米成交面积和30.06亿元的成交金额相比，在成交数量上 减少了73.53%，成交土地面积减少70.77%，成交金额降了74.88%。08年土地市场基本指标无一例外 地超过70%的大幅下降，毫无疑问地昭示了2008年嘉兴市土地市场的严重萎缩。再看2009年前三季 度数据，虽然全市成交土地仅为10宗，可是无论是出让的土地面积还是成交金额均远高于2008年 全年，仅成交金额一项比2007年全年还多7.1%，市场拿地热情可见一斑。 虽然2009年前三季度，全市已经成交的土地面积达到59 ，5769平方，比2008年全年成交土地还多出 34.2％，但是也仅完成2009年嘉兴市住房建设计划供应量的三分之一左右。从目前的市场成交情况 和市政规划来看，到年底前将还有大量的土地供应量投放市场。 2009年前三季度土地出让区域分布 从前三季度土地出让的区域来看，南湖区是主要的土地供应区域。近年来，随着南湖新区规划 逐步落实，市政生活配套设施的不断完善，消费者对该区域的认可度不断提高，该区域楼市潜 力开始凸显。而前三季度市政府集中大规模推出该区域的土地供应，也充分反应出嘉兴市政府 对南湖新区的开发力度和决心。 而随着前三季度对南湖区域地块的集中供应，该区域内的土地存量情况趋于紧张。预计后期将 很难有成规模土地推出，此次土地集中供应将造成区域内短期资源紧张。 嘉兴土地供应在9月份达到了一个峰值，量价齐升，大大提升了嘉兴的市场信心，也 表明未来的市场供应与市场价格都将有明显的增幅。 从前三季度出让土地的成交均价来看，8、9月份成交均价分别是4686.9和4466.3元/平米，是之前7月份 成交地块均价的两倍还多。从每月土地成交量上来说，仅9月份土地供应量就达到了25万平方米，几 乎占到了前三季度推出土地总量一半左右。而在这么大规模的土地成交，依然保持了4466.3元/平米的 成交均价，说明开发商对后期楼市信心十足。 土地成交信息列表－1 出让单 出让日 竞得者 地块位置 地块面积 用地性质 出让年限