一般计税方法的,收入确认,土地.docVIP

　　 　　篇一:《土地一级开发收入确认政策分析》 　　关于土地一级开发收入确认政策的分析 　　关于土地一级开发的收入确认政策，目前并无官方的规定或解释。因此，只能根据会计准则关于收入确认的原则，结合土地一级开发的合同和业务模式，参考同行业上市公司的收入确认政策进行分析确定。 　　根据会计准则的规定，确认收入应当至少满足以下条件（一）相关的经济利益很可能流入企业；（二）收入的金额能够可靠地计量。按完工百分比确认收入，必须同时满足下列条件（一）收入的金额能够可靠地计量；（二）相关的经济利益很可能流入企业；（三）交易的完工进度能够可靠地确定；（四）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 　　在土地一级开发业务中，通常的模式为政府与企业签订合同，企业获得一级开发权，在开发期内，由企业自行筹集资金进行开发，在开发期内，双方一般不进行结算。开发完成后，方可进行结算。结算资金来源通常有两种，最为常见的为土地通过招拍挂程序出让后，政府自土地出让收益中拿出一部分支付给开发企业。另一种情况为合同收益不与招拍挂钩，在一级开发完成后，政府组织进行结算审计，审计完成后政府按审定的开发成本加固定收益率进行结算。在合同收益来源于土地出让收益的情况下，结算模式一般又分为两种一种为成本加成模式，由政府规定或合同约定固定收益率；另一种为固定收益率+收益分成模式，合同约定固定收益率和未来土地出让收益的分成比例，当收益不能达到保底收益率时，由政府另行筹集资金补偿开发企业以达到保底收益率。 　　土地开发企业在确认土地一级开发收入，应根据合同的具体约定采取不同的收入确认政策。在合同收益与该土地未来的出让收益无关的情况下，开发期内企业垫资、开发完成后政府按成本加固定收益进行结算的模式类似于BT项目的操作模式，可参照BT项目的收入确认方式，按完工百分比确认施工收入、按实际利率法确认资金利息收入。在合同约定结算资金来源于该土地未来的出让收益的情况下，由于我国目前土地一级市场受国家控制，不存在自由市场，土地能否出让及何时出让受取决于国家及当地政府决策。因此，无论采用哪种结算模式，在开发期内，土地一级开发的合同收益均具有较大的不确定性，不符合按完工百分比法确认收入的条件，应在相关经济利益流入能够可靠确定的情况下，才能确认收入。 　　附相关同行业上市公司的土地一级开发收入确认政策 　　华夏幸福 　　（3）土地整理收入 　　在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，在移交土地部门后在双方共同确认的基础上确认收入。 　　铁岭新城 　　 土地一级开发收入 　　本公司土地一级开发收入，在与土地一级开发的相关经济利益能够流入企业，收入的金额能够可靠计量，按合同或协议约定的条件达到时，确认收入。 　　云南城投 　　2）土地一级开发收入对于土地一级开发收入，与土地一级开发相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能够可靠地计量，按合同或协议约定的条件达到时，确认收入。 　　篇二:《房地产企业所得税计税收入确认的分析》 　　房地产企业所得税计税收入确认的分析 　　国家税务总局2009年发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发 　　[2009]31号），其第二章专门对收入的税务处理进行了表述，但让人感觉较为迷糊复杂，难以理清收入确认的思路，因此有必要对这个文件进行分析，理出几条清晰头绪来。 　　第二章的内容实际上主要讲了三个问题，一是已完工产品的销售收入确认规定，二是已完工产品视同销售收入的确定，三是销售未完工开发产品的计税方法。这三个问题在文件中已经进行了分段表述，但有些词句并不是非常准确，往往使阅读者感到难以有清晰的理解。为了能够说明问题，我们将顺序倒过来进行分析。 　　一、预售收入。《办法》第九条所述“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。 　　此条是特指“销售未完工开发产品取得的收入”如何进行税务处理的条款，这个收入在会计上属于“预收款”，相对应的是预售收入，在开发产品完工前，先按规定的计税毛利率计算后，计入当年的应纳税所得额，再与其他损益相合并，预缴企业所得税。此时，开发产品虽然有了预售收入，但其成本并没有结算，所有权没有发生转移，开发产品的报酬和风险并没有转移到购买方，因此不能认为是销售收入的实现，预缴的企业所得税也不得确认为当期企业所得税费用。 　　开发产品完工后，企业应结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将预计毛利额的差额计入当期应纳税所得额，此时会计上应确认收入的实现，这个差额可能是正数，也可能是负数，不论是正数还是负数