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第九节 物业管理会计报表 一、会计报表概述 会计报表是会计核算的最终产品，是物业管理公司向其信息使用者提供财务信 息的基本 形式。在大多数情形下，它是会计信息需求者，特别是外部需求者如投资 者、物业业主和债权人等获取公司财务信息的主要渠道。为此，了解物业管理会计 报表的类 型、目的及其编制要求等，对会计报表信息的利用有着重要的现实意义。 (一)会计报表及其目的 会计报表又称财务报表，是会计主体在日常会计核算基础上，按照一定的指标 体系，总括地反映物业管理公司在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、 经营成果和理财过程的书面文件；是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管 理效率等的集中反映。 日常会计核算中，物业管理公司通过填制记账凭证和登记账簿等会计处理，在 会计账簿中对经营活动所体现的整个资金 运动过程进行了分类反映。尽管各账簿都 从某一特定方面提供着公司经营活动的信息，但由于信息需求者需要的是有关物业 管理公司全局的、较为系统的财务信息， 单一账簿受其自身职能的制约，无法综合 反映物业管理公司经营活动的全貌，这些信息难以为信息需求者，特别是外部信息 需求者所利用。因此，有必要编制会计报 表，全面而系统地概括反映物业管理公司 的财务状况和经营成果，满足信息需求者因进行经济决策而产生的信息需求。换而 言之，编制会计报表的目的在于向物业管 理公司的管理层、投资者、债权人、业主 以及政府管理部门等提供经济决策所需的财务会计信息。具体而言，编制会计报表 的目的表现为： 1.为投资者提供管理层履行受托责任状况——物业管理公司资本的保值、增值 信息 投资者投资于物业管理公司，其目的是为了实现资本的保值和增值。出于两权 分离的经营要求，投资者委托管理层全权 负责公司的日常经营管理，从而，在投资 者和管理层之间形成了委托代理关系，即管理层受投资者的委托，代理行使对公司 资本的营运权，并相应地承担了对投资者 所委托资本的保值和增值责任。会计报表 作为系统反映整个资金运动过程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理层履行 受托责任的好坏，因此，它为正确评价管 理层的业绩提供了客观的信息基础，便于 投资者作出相应的经济决策。 2.为债权人提供物业管理公司偿债能力的财务信息 物业管理公司的资金除来源于物业管理服务收费外，还有一部分来源于对债权 人的负债。债权人最关心的是公司能否在 债务到期时如数偿付本息，即公司是否具 有偿债能力。物业管理公司的会计报表反映了目前公司的财务状况和经营成果信息， 尽管难以利用这些信息准确地预测公司 的未来偿债能力，但至少为预测提供了较为 客观的基础。 1 3.为业主提供物业管理公司的管理服务效率及其履行物业管理服务合约状况的 信息 物业管理公司与业主之间的关系，也是一种委托代理关系。业主委托物业管理 公司对其物业进行管理，通过物业管理公 司提供专业化服务，促使物业保值和增值。 物业管理公司履行其受托责任的好坏，主要表现为：能否利用管理收费，最大限度 地履行受托责任，即管理收费利用效率 的高低。可见，业主评价受托责任履行情况 需要的这些信息，在公司会计报表——损益表和现金流量表中也可得到集中反映， 从而为业主评估物业管理公司下一年度 财务预算和管理服务收费提供基础。 4.为管理层提供业绩考评和改善经营管理的信息 借助于会计报表，管理层能够及时了解公司的资产负债状况、管理收费使用效 益的高低以及多元化或多种经营业务的经 济效益等。这些信息一方面为管理层提供 了评价各部门工作业绩的依据，另一方面又便于管理层分析经营管理中存在的问题， 并进而采取相应措施，改善公司的经营 管理，更好地履行投资者，特别是业主所赋 予的受托责任。 (二)对会计报表的要求 为了达成会计报表的目的，对会计报表的要求主要包括： 1.表达公允 表达公允是对会计报表的最基本要求，直接影响着会计信息的质量。会计报表 表达公允要求包括：①数据可靠，指会计 信息应恰当地反映物业管理公司的财务状 况及其经营成果，不能带有任何偏见或刻意的粉饰；②内容完整，指会计报表至少 应包括我国现行会计制度或相关法规规定 的所有项目，不得随意删减；③方法一致， 是指为保证会计信息的可比性，不同