西安第一城项目商业战略定位与发展策略报告.pptx

;项目本体及商业市场分析;关于综合体项目商业开发的讨论; 第一城作为综合体项目，我们在对商业部分进行研发时，不应把商业部分独立开来，因为此时，项目各种物业的价值不在于单一物业类型的价值，而更多的在于综合体本身带来的价值。。。; 综合体从来就是城市的中心，能成为区域城市地标、区域中心和象征。但从西安发展现状来看，综合体还处于融合发展阶段的初期。; 综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长，自我繁荣能力。; 。;经典案例分析;华润中心——以五星甲级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位。; 城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、“新天地”步行街、超五星级君悦酒店等形成了产品标杆，成为互相增值的共同体，价值标杆实现的主体。; 华润中心一期开发的写字楼及购物中心为项目树立了品牌形象带动住宅价格增长，二期住宅的均价当时达到了3万多/平米，是周边房价的2倍。;华贸中心——为跨国公司量身定做的5A写字楼和豪华五星级酒店带动整体形象，成为北京商务地标。; 新光天地购物中心、5A写字楼、两座超五星级酒店、华贸公寓等共同构筑了一个完整高端商务体系，形成了自身的相互增值体系。; 华贸中心公寓在销售时比周边同档次产品价格高出了30%，综合体物业价值充分体现。;综合体项目各物业之间的联动;形象标杆——各物业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形象面市，着力打造商业和办公产品。 产品标杆——向领先城市看齐，打造西安市场领先产品、地标性产品，形成价格标杆、市场焦点。 价值标杆——依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，更多的是价格峰值。;项目本体分析;;项目周边：;世纪金花及沃尔玛的进驻，带来巨大的竞争压力 国家对房地产市场宏观调控的不确定性 ;;;项目思考;西安商业市场分析;;;项目区域商业消费需求分析; 总体来说，西安的商圈将会增大自身辐射力，带动周边经济发展，使得整体市场互动有序，强调特色化和专业化，各具风格。 随着住宅郊区化的逾演逾烈，街区型商业作爲住宅配套功能将在未来几年将得到快速发展。 按照西安市政府提出的目前进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，各类商贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物广场将成爲实现流通方式的主角。 从商业资本结构看，除本地商业企业巩固和扩大企业规模和竞争力外，国内商业巨头及国际商业大鰐亦也已经抓紧时机渗透西安市场，已经全面参与到西安市商业市场的竞争之中，本地商家一股独大的状况已经发生根本转变。 ;区域商业的成熟还需要3-5年的时间！;商业发展策略及产品定位建议; 西安政府对项目所在区域的发展极其看重，同时，近年来不断的城市改造和建设也为项目注入了强心剂。在项目定位时，注意与周边现存/将推商业（如世纪金花、沃尔玛等）形成互补及对其的超越性。利用西安目前大型现代化商业不充足的局限性，通过自身特色吸引外围的消费者。 关注点：城市的商业标志，发展西安的核心商圈 针对目前西安各商圈发展尚不完善，地位也不稳定的特征，通过自身丰富的业态组合和品牌效应，打造新一代商业航母概念，力争成为西安的城市地标性商业建筑； 关注点：完善的商业业态组合 根据目前商场业态组合存在混乱或空缺的情况，现有商场定位和市场细分不明朗。因此，完善的商业业态组合是项目定位的关键。 关注点：针对中高端客户群体 目前项目周边高端物业正在快速发展，未来本区域具有强大消费力。所以本项目应达到一个接受多功能的新式购物广场，而不只是简单的百货。在商品定位和选择上要以品质化为首要考虑因素。 关注点：细腻的经营手法 根据目前西安商场、超市虽然较多，但在经营手法中及管理上普遍粗糙这一特点，本项目推出时，应充分考虑统一推广、联合促销、服务标准化的作用，采取细腻而到位的经营手法;定位模式;补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。;强调产品设计的领先性，整合本土及外埠优质客户资源，利用创新的销售手段，把传统商铺转化成最炙手可热的金融投资产品。;商业统一规划与布局，创造产品价值提升的条件，打造商业品牌及形象，为销售产品增加升值空间。 为保证快速销售，需要提前开展招商工作，尤其是主力店，与品牌主力店商家确定合作关系，以制造传播焦点，给客户树立更强的投资信心。 吸引1-2家能够在城市树立旗舰形象的品牌入驻，拉开与竞争对手的差距，此类商家可以考虑低成本甚至零成本招商。 商业租售及后期经营工作由同一个团队负责，有效防范为了追求利益最大化，在销售执行中出现的定位偏离、业态冲突等问题。 ;标志性——西安经开区标志性商业 以