中信红树湾价格方案价格报告-二章核心均价确定.docxVIP

第二章 核心均价确定 一、 对比楼盘选择 8 月份开盘，至今销售率 90%左右，剩下的单位为多为一梯两户的 圆楼，对于本项目有可比性； 兰溪谷今年 4月份开始分 4 批推出房号，楼盘质素、发展商品牌 和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性。 a) 天鹅堡一期 天鹅堡一期A、B、C、栋 年10月入市，销售周期长，与本项目的 可比性不大，所以仅把 D E作为比准对象。但近期一期 A B、C、栋 三级市场的成交对本项目有一定的借鉴作用； b) 香域中央、水榭花都、硅谷别墅 本项目入市时，以上项目尚无准确价格，但从区域、产品品质和目 前市场预期的价格分析，这几个项目也是本项目的竞争对手； 竞争楼盘分布图 竞争楼盘列表 项目 建面 容积 率 总套数 主力户型面积 均价 推出时间 销售情 况 在售 楼盘 天鹅堡二期 I区 11.1 万 3 ；.662 3 42 240-260 四房 9800 7月3日 兰溪谷 9.3万 1.65 539 143-163 四房 9800 4月17日 70% 世纪村日月 府 10.6 万 3 ；.51 564 150-200 三房 200-220 四房 7600 4月18日 后续 项目 瑞河耶纳 11.1 万’ 1.4 400多 TOHO 220-270 多层：200-250 小高层：130-170 8500 9月底 红树西岸 25万 3.4 1167 95-100两房 120-200 三房 15000 7月认筹8 月开盘 硅谷别墅三 期 11万 2.04 300 240平米四房 — — — 水榭花都三 期 9万 总体 1.4 — 91-305 — 04年年底 — 香域中央 18万 2.08 720 159-172 四房 9000 10月 —— 御景东园 19万 5.9 1021 120-150 三房 9000 6月20日 目前积 累350张 卡  一、对比楼盘权重确定： 我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据其排序和价格透明性确定比较权重。 位置相近 20 同质产品 25 竞争关系 55 总分 天鹅堡二期II区 15 20 55 90 红树东方 15 15 5 35 熙园 5 15 5 25 兰溪谷 10 10 5 25 世纪村王府 20 5 0 25 天鹅堡二期I区 15 10 0 25 水榭花都二期 5 10 0 15 根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配，竞争关系相对重要，所以 与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期 II区的权重稍大，水榭花都二期仅作参考，权 重较小（所选定的比重取整数值）。 因素 权重 相应楼盘 比重 存在竞争 75% 天鹅堡二期II区 40% 红树东方 15% 熙园 10% 兰溪谷 10% 无竞争 25% 世纪村 10% 天鹅堡二期I区 10% 水榭花都二期 5%