2017房地产项目定价地方法.pdfVIP

实用文案 房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而 给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产 品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品 的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底 基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价 格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于 对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房 地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、 竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、 成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价 的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生 产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。 成本导向 定价主要由 成本加成 定价法、 目标利率 定价法和 销售加成 定 价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在 单位产品成本 的基 标准文档 实用文案 础上，加上一定比例的 预期利润作为产品的售价。售价与成 本之间的差额即为利润。这里所指的 成本，包含了税金 。由 于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比 例称为“几成” ，因此这种方法被称为成本加成定价法。它 的计算公式为： 单位产品价格：单位产品成本 X （1+ 加成率） 加成率 = 由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 例如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成 本为 2000 元，加成率为 15% 则该楼盘每平方米售价： 2000X （1+15% ）=2300 （元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需 求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作， 也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本 稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的 利润，从而可以保障企业经营的正常进行。 （二）目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。 它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方 法。其计算的步骤如下： 1 、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、 成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 标准文档 实用文案 2 、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种 性，目标利润的计算也不同，其计算公式有： 目标利润 = 总投资额 x 目标投资利润率 目标利润 = 总成本 x 目标成本利润率 目标利润 = 销售收入 x 目标销售利润率 目标利润 = 资金平均占用额 x 目标资金利润率 3 、计算售价 售价 = （总成本+ 目标利润） / 预计销售量 例如：某房地产企业开发一总建筑面积为 20 万平方米 的小区，估计未来在市场上可实现销售 16 万平方米，其总 开发成本为 4 亿元，企业的目标收益率为成本利润率的 15% ，问该小区的售价为多少？ 解：目标利润 = 总成本 x 成本利润率 = 4 x 15% = 0.6 （亿元） 每平方米售价 = （总成本+ 目标利润） / 预计销售量 = （4=0.6 ）/160000