养老地产运营模式.pptx

老年地产专题研究; 老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，因此老年地产的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。; 老年地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其 目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设 施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。 　　　　　　;老年地产运营模式应遵循的原则; 社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗 服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年地产差异化经营的基础，是持续 正常经营的保障。 老年地产的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其 中必备层级是老年地产达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年地产为 老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年地产开发具有前瞻性服务项目形 成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。 概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢 筋水泥灵性，提升了老年地产的附加值，奠定了老年地产的差异化经营的基础。 ;老年地产的赢利模式分析;国外老年地产赢利模式分析 ;国内老年地产开发的主要赢利模式分析; 持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期‘债券’，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。在未来开发模式中，万科集团产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业 。保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。 ; 养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售???物业经营服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。 ?? 大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区侧的星级酒店入住率非常高。 ???故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。;经营模式;不同经营管理模式的优劣势分析;? 　　作为复合地产，老年地产可以采用多种形式来推进： ? 　　土地置换模式——养老设施与土地置换，结合商品房开发，政策倾斜，吸引开发商建设和运营全龄化服务型社区。 ? 　 BOT模式——政府提供一块环境舒适、交通便利的地块，由开发商来盖，盖了以后由开发商经营，几十年后再交还给政府。? ? 　　BO模式——由政府投资建设养老设施，交由企业运营。 ? 　　OT模式——政府新建，开发商经营，几年以后归还政府重新招标，有的是三年，有的是六年，看你机构规模的大小。;老年老年地产BOT融资方式探讨 ; ?????2??模式分析 ?????（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于老年地产属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。 ?????（2）项目公司与政府签订特许协议。在老年地产BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，老年地产BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。其次，由于老年地产BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股份。 ?????（3）项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。 ?????（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发行公司债券等来募集资金。 ?????（5）项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。 ?????（6）项目公司在老年地产建成后与营运方签订营运合同；老年住户与营运方签订