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物业管理新模式专题 丽娜模式——物业管理新模式专题 “区分穷尽、物权自主、量化公开”的模式简称“丽娜模式”。在丽娜模 式中，将共同部分的管理设定为对分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由 物业管理公司管理，由全体业主承担成本、由物业维护费开支费用，在权责分 明的区分情况下实现了把物业管理费降到最低。 丽娜模式在“区分穷尽”的开初阶段较难。比如现在笔者管理的一个小 区，直到目前还在“区分”、还没有穷尽，因为社区建筑规划与建筑物及配套 太复杂了。尽管如此，除专有部分以外的共有部分，能区分的都要区分，使规 划范围内的每个角落都因权利、义务、责任而分，都有人管;对最后分不出去的 部分的维护费用才是全小区的物业维护费。 这种区分和确权的过程虽然复杂，但是每一步的确权都使物业管理更加量 化公开，因而得到业主的欢迎。每个业主都明白，若整个小区依物而分权利、 义务和责任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在这种模式下， 每个人都因物权的不同而取得不同的利益，同时承担成比例的付出。“成本-收 益”成比例，就能形成一种理性的正激励机制。在这种激励机制下，通过人们 之间的合作博弈来实现公平透明的管理，实现社区和谐这个目标。 综上所述，如果能够给每一种“物”最终找到