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中华全国律师协会 律师办理二手房买卖合同业务操作指引 ［ 发表时间： 2011-4-26 ］ 为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办二手房买卖合同业务服务质 量，为律师提供业务操作方面的借鉴和经验。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关规 定，制定本指引。 第 1 条 本指引的定义及提示 1.1 本指引所称 “二手房 ”，是相对开发商开发销售的商品房而言，是指房地产产权交易市场中产权 明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房和已购的各类政策性住房。 已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资所建房屋 和合作建设房屋等。 1.2 本指引所称二手房买卖，是指出卖人将自己享有的商品房和已购政策性住房的所有权通过合法 程序转让给买受人，买受人接受该房屋所有权并支付价款的民事法律行为；二手房买卖合同就是在该买 卖过程中，出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。 1.3 本指引所称买受人，是指二手房买卖行为中通过支付价款取得房屋所有权的交易方；本指引所 称出卖人，是指二手房买卖行为中通过转移房屋所有权换取价款的交易方。 1.4 本指引所称房地产登记机关，是指房地产所在地的县级以上人民政府设立的房地产行政管理机 关。 1.5 本指引所称房地产中介服务，是指为房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房 地产经纪等活动的总称。 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产代理，是指专业服务机构接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记 过户等方面的服务的经营活动。 1.6 本指引所称房地产咨询人员，是指具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务 相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格证书的专业技术人员。 1.7 本指引所称房地产经纪人， 是指具备经纪人条件 (经过考试、注册并取得 《房地产经纪人资格证》)、 经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。 1.8 本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织之间的二手房交易。 中华人民共和国境外的房屋 (含港澳台 )及中华人民共和国境内初次出售的房屋，不适用本指引。 1.9 本指引所描述的工作内容，仅作为律师从事二手房买卖合同业务操作时的参考，不作为评判律 师执业能力及过错的依据。 第 2 条 对买卖合同主体状况的审查 2.1 二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依 法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。 2.2 基于各种财产目的和利益，买受人可以自己的名义购买，也可以他人的名义购买，还可以设定 房屋信托持有和管理房屋。 律师可以根据委托人的购买目的，提供优选方案供委托人参考，但是不能代替委托人决策。 2.3 律师应当注意：除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规章外，还存在大量的地方 性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章、具体的行政措施、办事流程及规则等。这些地方性法规 及各类规章对买卖主体作了一些资格限制，虽然未必导致合同无效，但可能导致当事人所签订买卖合同 无法履行或受到行政处罚，或承担不利的诉讼结果，因此必须充分注意相关法律法规、规章及具体行政 措施的涉及面。 2.4 对于有资格限制的交易主体，律师应当提示审查相关主体的资质、许可等方面，是否符合法律 规定。其中： (1)交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，律师应当提示审查公司董事会、股东会审议同意交 易的书面文件。 (2)交易主体是国有的，应当提示审查政府主管部门的批准文件。 (3)交易主体是集体企业的，应当提示审查职工代表大会的批准文件。 (4)境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋的，律师应提示审查其是否已取得《外商投资企业批 准证书》和《营业执照》。 (5)境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，在境内投 资购买自用房屋的，应当提示审查其是否持有我国政府有关部门批准的设立境内机构的证明和来境内工 作、学习的证明。 (6)对于在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外