二手房买卖操作指南之实用版.pdf

二手房买卖操作指南之实用版 二手房最近成为打算结婚的年轻人的首选， 特别是房龄低， 小三房的实用型 二手房更是受宠。那么二手房交易的操作流程如何 ?本文主要介绍二手房交易的 操作流程。二手房买卖操作指南实用大推荐。 一、 确定房价 在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。 房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。 房屋竣工后即进人折 旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为 50 年.每年折旧率为 2 %。另外， 一般旧房的套型落后， 使用不便， 功能陈旧， 这些方面是无法和新建商品房相比 的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境 ;既有小环境， 又有大环境在同一地段， 旧房的小区环境难以和新建商品房类比。 比如小区的平 面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在 同一土地级别地区， 有的地区适合经商， 有的地区适合居住此外， 该地区的居民 结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。 心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑， 人们一般不愿意买 旧房如果旧房的价格同新房相差不大， 买旧房就会有难以逾越的心理障碍， 考虑 到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜 8%。 因此，如果以同地区商品房价格为基准， 来测算二手房的价格， 首先应确定 考虑的因素和调整系数为 (约数，仅供参考 ): 1.房屋因素 (1) 折旧：每年一 20%。 (2) 户型： “三小 ”户型 (小厅、小厨、小卫 )一 10 % 。 (3) 楼层：板楼 2 、6 层一 30 % , 7 层一 5 % , 3 、4 层十 30%, l 、5 层为 基准价 ;若是顶层一 5 %。 (4) 朝向：无朝南外门窗一 5 %。 2 环境因素 (1)物业管理：无物业管理一 5 %。 (2) 非独立封闭小区：一 5 %。 1 (3) 有省、市重点中学小区： + 5 %。 2.个别因素 (1)砖木结构：一 2 %。 (2) 使用年限：每少 5 年一 1 % (3) 房屋质量及装修： 5 %。 3.心理因素 二手房一般比同区域新建商品房单价便宜 8 %左右。 买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道： ( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。 ( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格 行情。 ( 3 )货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价。 二、 买房砍价 购买二手房事先会有对房价的心理预期， 如果认为卖方要价过高， 则需要砍 价。 知己知彼，方能找到对方弱点。旧房由于长年磨损，质量下降，其价格很难 得到准确估计。 要想在砍价时居于有利地位， 购买者应事先充分了解房子的详细 情况，摸清弱点。比如，弄清楚该房上市多久，卖出去的原因，多少人出过价， 出价多少， 卖主有什么附加条件， 付款方式如何， 是否为分期付款二最好能弄清 卖主卖房的原因，必卖的