（营销策划）檀香园推广策划提案报告.doc

PAGE （营销策划）檀香园推广策划提案报告  與文革期間帶有濃厚政治色彩的知識青年全國大串聯相似，在經濟一體化趨勢帶動下，新一輪的具有經濟色彩的全國大串聯再次掀起，跨地域經營蔚然成風，不過這次大串聯的中心落到了中國的經濟首都——上海。 爲使“檀香園”以嶄新的形象面對上海的市場需求， 爲充分體現本案作爲昆山高档楼盘的價值， 在有效利用常熟房地産市場的資源優勢和科學運作方法上， 在本公司原“推廣策劃提案報告”的基礎上， 结合目前销售工作的节点安排， 特制定本次的推廣策划提案报告。 ————題記 目录： 昆山别墅市场分析 上海别墅市场分析 三、目标客源透视 四、“长德湖滨花园”是什么 五、相关配套建议 六、“花”和“根”——销售的精髓 七、现在和未来——营造精典之路 一、昆山市场分析 1、板块分析 在昆山，目前别墅项目众多，主要以亭林山周边的亭林板块和阳澄湖沿岸的阳澄湖板块板块及淀山湖方向的南部板块为主。亭林板块是目前昆山别墅项目最集中的地区，仅现在正在销售和即将销售的就有将近十家左右，如“蓝案晶舍”“水秀别墅”等，该板块的别墅品质相差较多，价格从3000多到8000元不等，物业类型包含联体、双拼、独立等众多形式。而在阳澄湖板块，由于有阳澄湖为依托，该板块的别墅主要以湖、水景为特色，物业类型以独立为主，价格大多在7000元左右。另外，随着湖滨大道、国宾馆、大型绿地的兴建，该板块将成为昆山最红火的别墅区，而且将以高档别墅为主。另外，在靠近上海的淀山湖和双洋湖附近也有一定数量的别墅项目。 2、客户分析 虽然最近几年昆山市的经济蓬勃发展，但由于昆山市的人口相对较少，很多开发商不得不走中低档路线。为了扩大客户源，很多楼盘的物业形态往往包罗万象，在一个项目中经常是即有独立别墅，也有双拼、联体甚至公寓房。如何扩大客户源，是众多昆山开发商需要面对的难题。上海客户是仅次于昆山本地客户的主要客源，某些楼盘上海客户的比例更是高达60%以上。如何吸引以上海为主的非昆山本地客源，将是开发商尤其是走高端路线的开发商们打开销售局面的重要武器。 3、本案周边楼盘分析 在本案附近，目前有数个楼盘正在销售中。其中价位最高的是位于威尼斯度假村内的“鹿澄天地”，均价达到了8000元，它的主要特色是木结构别墅、花园面积较大，但该楼盘体量较小（共36幢），目前尚余10套左右，今后对本案的影响力很小。另一个楼盘“克拉水城”，是该区域容积率较低的（0.289），一期已售完，目前正处于二期销售阶段，预计将于本月底正式开盘。另一个是“天使湾”，其主要设计理念是营造一种法国南部小镇风情；主要缺点是容积率较高（0.5以上），价格在5500-6000之间，跟本案相比档次较低，但具有一定的价格优势。该区域另有“威尼斯花园”以及“泰泓.澄韵”等，前者体量较小，后者主要以独立、双拼别墅为主，对本案的冲击力较大，但有利于该区域人气的聚集。另外，在距离本区域不远处的楼盘“春之声”，以其独特的地理位置（处于森林公园内）以及不错的总体规划，其影响力也是不容小视。 “长德湖滨花园”所在区域周边主要共享资源： ①119平方公里阳澄湖 ②大上海高尔夫球场 ③新上海威尼斯度假村 “长德湖滨花园”所在区域周边主要交通道路： 312国道 沪宁高速 马鞍山路 “长德湖滨花园”周边主要楼盘其他主要数据： 名称 电话 地址 售价 楼盘描述 开发商 天使湾 0512-5759777557597776 民权路环城西路 6000-7000 05底交总建6万200套 易通房产 泰泓花园 0512-5755003357898800 马鞍山路北侧阳澄路西侧 双4900-5400独6000-6700 05底交总建26.6万400多套容0.3 苏州泰泓房产 威尼斯花园 0512-5789585886166868 民权路18号 6500-8200 现房总建2.5万基地40500 浦江房产 玉峰山庄 0512-5757924957591212 马鞍山中路218号 5500-6600 05.9交容0.4 苏州鱼尾狮置业发展有限公司 鹿澄天地 0512民权路18号 7000-9000总价150-350万 04.1交已售80%总建10389基地35000双16独20容0.3 永业房产 克拉水城 0512民权路18号 二期6900-7300 二期05.4交容0.29 海之舟房产 大上海高尔夫球场内 起价6500均7000 现房面积175-290容0.3 昆山大上海佩格斯房地产开发有限公司 漾月湾 0512阳澄中路18号 均价7000元 容0.3 江苏曼氏置业 国际上湖 0512马鞍山路287-1 均价10000元 出地面，容1.6 华烨置业