某公司商业经营管理公司及超市的运营方案.pdf

第一部分 商业经营管理公司的运营核心 一、商业经营管理公司成立的目的 对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久 发展。如果项目商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到我们公司的头上。 综观国内外项目，开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用的模式。 二、商业管理公司组织架构 商业管理公司组织机构一般包括： 经营层面：（含总经理、副总经理）； 管理层面：办公室；财务部；招采部；营运部；物业部；企划部等。 各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运 作和信息中心等工作；招采部主管超市采购及商场招商工作；运营部主管超市及商场的营运等方面；物业部主管超市防损及 商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；。 三、商业经营管理公司作用 商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与商业经营管理 公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业 态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为 投资者、经营者保驾护航。 四、商业经营管理公司目标 以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先 进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢 局面。 五、商业管理公司管理功能 1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导 入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。 2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制，确保优良、健全的融资、消费环境。 3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各 方信息。 六、商业经营管理体系 1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重 顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。 2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项 目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。 3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配 送服务； 4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度； 5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措 施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。 七、商业经营管理公司经营模式 　　（一） 项目具有 “统一管理，分散经营”的特点 　　项目的商铺是有计划的聚集,对项目进行 “统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”， 要求项目必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的项目则难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是项目对消费者和经营者间的交易提供场所，但项目的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营 者之间搭建桥梁。 　　（二）项目的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 　　为了达到 “统一管理,分散经营”的管理模式，在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外， 通过在租赁合约中采用标准格式，在法律上确定项目管理公司的管理地位。 　　1、 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 　　①所谓 “品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 　　审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托 书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 　　②“完善的租约管理”。 　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 　　（1）承租户的经营