南通奥特莱斯购物广场策划报告.docx

南通奥特莱斯购物广场策划报告 一、项目概况 1、项目所在地概况 在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。 南通现辖如皋、通州、海门、启东、海安、如东6县（市），全市总面积8001平方公里，人口800万。截至2006年底，实现国民生产总值1758.34亿元，人均国民生产总值22997.42元。作为长三角北翼的重要中心城市，南通具有良好的经济基础、优越的区位条件、丰厚的文化底蕴和广阔的发展前景，沃尔玛、家乐福、麦德龙、大润发、易初莲花、苏宁、国美、五星等商业巨头纷纷把视线投向南通。 ?  南通市经济发展较快，2006年统计数据表明，南通GDP增长率为江苏第一的水平： 序号 城市 GDP（亿元） 增长率 人均GDP（元） GDP排名 增长率排名 1 苏州 4820.3 15.5% 79406.92 1 2 2 无锡 3330 15.1% 56949.15 2 5 3 南京 2774 15.1% 45276.68 3 5 4 南通 1758.34 15.7% 22997.42 4 1 5 常州 1560 15.2% 44699.14 5 4 6 徐州 1400 15.0% 15812.43 6 6 7 盐城 1174.3 15.1% 14711.78 7 5 8 扬州 1100 15.0% 2425.10 8 6 9 镇江 1025.3 15.2% 39552.24 9 4 10 泰州 1002.5 15.1% 21669.98 10 5 11 淮安 651 14.9% 14332.06 11 7 12 连云港 527 15.1% 13369.10 12 5 13 宿迁 455 15.3% 8155.34 13 3 同表可见，南通市06年GDP总量仅次于苏州、无锡、南京，排名江苏省第四。在这样一个国民经济发展迅速、百姓人均可支配收入高速递增的城市，追求更高的生活品质，是人们必然的选择。但由于人口基数大，南通市人均GDP在江苏省排名第六，也表明大多数南通市民在眼界开阔、荷包渐鼓的同时，其所追求的理想生活，与实际消费能力还有一定差距。 南通奥特莱斯购物广场位于城市北部的港闸区，地处城市主干道濠西路与外环北路交叉口，西临兴建中的江苏家居业“航母”华都商业广场，南邻连片的大型建材市场，北望苏中铁路枢纽站南通火车站，东向8万平米大型金属机电市场，一路之隔即为7.6万平米的南通商贸城。是南通市推进北翼新城建设的中心地带，周边正在连片开发大型住宅区；宁通、宁启高速公路入口近在咫尺。 ? 2、项目概况 南通奥特莱斯购物广场占地245亩，总建筑规模为28万平方米，是南通市重点商业项目。项目拟分三期滚动开发，一期项目占地48.59亩，总建筑面积73674万平方米，由7幢街区商业建筑、两幢高层公寓式写字楼、一座下沉式广场及地面地下停车场所组成。 项目主要经济指标： 用地面积 32414㎡ 净用地面积 30719㎡ 总建筑面积 64832㎡ 其 中 地上总建筑面积 51859㎡ 其中 商业建筑面积 35961㎡ 办公建筑面积 15898㎡ 地下建筑面积 12973㎡ 其中 人防建筑面积 4785㎡ 非人防建筑面积 8188㎡ 容积率 1.6 建筑占地面积 10372㎡ 建筑密度 32% 绿化率 25% 机动车总停车位 260辆 ? 3、经济环境分析 1、从市区主干道人民路以北至港闸区范围内，目前还没有一个特色鲜明、规模适度、商品丰富的大型商业设施；还没形成像样的、有影响的商业氛围，商业竞争还不太激烈，但随着环境的改善，众多投资商，众多商家已看到了发展趋势，因此，南通奥特莱斯购物广场应加快进度，及早确定主力业态，抢先形成规模优势。面对周边急剧膨胀的消费需求，南通奥特莱斯购物广场可以有效填补商业空白，迅速占领市场高点。 2、南通市最繁华、最有代表性的南大街，以文峰大世界为龙头。市场竞争趋于白热化。中档、中低档商品供应饱和；高档商品缺乏发展空间。 其中比较典型的商业企业特点为： 文峰大世界：规模大、品类全、口碑好、营销能力强。（大而全） 金鹰国际：档次高、装修精致、管理细腻、拥有众多独享品牌。（小而精） 八仙城：街区式商业、面向中低消费群体、群众喜闻乐