某某开发地块定位报告及产品方案书.pptx

?龙湖半岛二期开发地块定位报告及产品建议书2010.8目录PART1 市场价值研判PART2 项目研判 PART3 客户分析PART4 竞品分析PART5 本项目定位PART6 本项目建议 PART7 营销推广建议Part1市场价值研判市场价值研判房地产市场布局：两大组团各具优势两大组团构架六合房产布局六合房地产开发项目主要集中在两个区域——泛雄州镇区域、大厂区域。开发重心随着政府的迁移而向开发区延伸。镇中心区域以旧城改造开发为主，体量较少。雄州-龙池组团大厂组团市场价值研判房地产开发投资逐年增加，城市化建设开始加快数据来源:南京房管局 从2004年起，六合区房地产开发投资总额呈现稳步增长态势。从六合区房地产开发投资的增幅看，2005年是房地产开发投资的大跃进时期，增长幅度高达60.04%。2005年后，房地产开发的势头理性回落，房地产投资总额保持理性增长。2010年1-6月，六合全社会固定资产投资222.2亿，其中房地产投资额为15.2亿元，按照这个速度计算，全年房地产投资额的增幅有望突破50%，表明六合经济在保持工业投资旺盛的同时，城市化建设进程加快。市场价值研判土地市场区域：雄州镇、经济开发区为主六合区政府雄州镇横梁镇经济开发区锡林湖博物馆数据来源:南京房管局 截止到2010年6月份，六合的土地供应主要集中在区域的行政、商贸、生产的集中的区域：雄州镇以及新兴的经济开发区，这两个区域的土地供应量占整个六合区域土地供应的56%。市场价值研判土地存量分析：未来供应较大，市场竞争激烈 按土地属性供应分布尚未开工的地块属性分布锡林湖数据来源:南京房管局 住宅类用地是六合区土地供应的主力，自2007年1月至2010年7月，六合总计成交土地59幅，总占地面积3552058平方米，可建面积为4340508平米，南京华欧于2003年以土地拍卖方式取得了本地块。因此这些未来的上市量还不包含本项目，未来市场供应较大，竞争激烈。市场价值研判商品住宅市场：成交量受市场调整影响，但房价依然保持上升数据来源:南京房管局 从市场走势看，09年市场最好，尽管经历了08年的市场影响。在10年又遇到了新的调整期，但房价依然处于稳步上升态势。由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，但随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来3－5年六合房地产存在一个快速发展期。商品住宅市场供求在经过了09年的供不应求，10年市场供求基本平衡数据来源:南京房管局市场价值研判经济开发区内市场整体供应量大，与其他区域形成激烈竞争 六合区未来可上市量依然较大，集中在经济开发区和大厂片区，这些区域楼盘销售率不高。 经济开发区的龙池板块有本项目（230万平米）、冠城大通（85万平米）、龙池翠洲（23万平米），按照100平米一户计算，客容纳3.4万户，相当于一个六合新主城的人口数（六合主城人口约10万人）， 由此可见，未来本案区域内与其他区域竞争压力大，在二期的产品定位上要考虑市场的接受程度以及引领区域市场的产品，来拉开与区域外竞争楼盘的差距。市场价值研判商业用房成交走势：专业市场放量拉低成交价格数据来源:南京房管局六合区商业用房成交价格保持稳步增长，但在08年下半年有明显的放量，导致成交价格有大幅度的下降，主要是由于南京国际化工商贸城、南京国际五金机电城等专业市场的集中成交所导致。市场价值研判商业分布：集中于长江路、泰山路，开发区商业潜力较大达家巷商业街公园路步行街业 商 街 沿 路 江 长基德肯金宁广场泰 山 路 沿 街 商 业果苏润华六合主城商业网点分布密集，主要沿长江路、泰山路分布；业态覆盖全面，大卖场、专业市场、沿街商铺、批发市场、步行街等；业种多样包括电器、服装、百货、副食、家俱等。但整体档次较低。 借助未来政府的环湖景观打造和众多的入住人口和政府大楼的影响，项目的大盘自身效应以及周边人群的需要使得项目的商业前景看好。项目地块具有较高商业价值。市场价值研判便捷交通带给六合发展的新机遇地铁三号线已经开工建设，借助青奥会的东风，轻轨11号线提前动工，预计2014年前通车。轨道交通的建设将六合与南京主城成为一体，其所带来的不仅仅是交通时间的缩短，更是将六合房地产开发开始纳入市内开发板块，是六合房地产发生巨变的一个催化剂。长江四桥 南京长江四桥预算投资66亿元，全长约28.1公里，其中，跨长江大桥约6.3公里，两岸接线长21.8公里。全线在横梁、龙袍、栖霞、麒麟等4处设置互通式立交，并预留红光、仙林2处互通式立交。全线采用双向六车道高速公路标准建设，设计时速为100公里