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商业街设计原则 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还 有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业，国外叫做 Shopping Mall ，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到 目前为止，真正意义上的Shopping Mall 一个都没建起来。尽管立项非常多， 规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广 场、国贸中心等，也可以叫做Shopping Mall，但国外意义上的Shopping Mall 北京现在还没有。从中反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经 验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清 商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取 得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找 地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就 会一呼百应，实际上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻， 我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析 市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型， 然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不 是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别 是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型 综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多 是2 万平米（家乐福分店卖场部分是8 千－1.2 万平米），就算能拿到能够解决十 万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。 发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为 Shopping Mall 有市场需 求。作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周 末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操 作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式， 是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也 不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的 面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要 求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。 国外主力店招商有自己的评估办法 主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商 成功，其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言，认清商业和住宅开 发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况，盲目地进行 设计。当初有开发商找我们做设计，我们就认为，应该先明确了业态、招商渠道 以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像 体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态 是无法互相兼容的。有的 Shopping Mall 是家具城，有的是建材城，它们的定 位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市， 也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对 此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本 上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人 招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店 看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。 全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理 和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市 场。发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店， 进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们 会把钱花在物业上，