[营销策略]金鹏商业中心营销推广思路(doc 9页).pdfVIP

金鹏商业中心营销推广思路 本项目地段优势明显，但项目前期整体包装欠缺，造成消费 者对整个项目没有充分认识，目前商业物业的经营压力明显大于 销售压力；且本项目招商任务较重。充分考虑公司及发展商利益 的最大化，因此本项目宜采用分期推广的市场策略，在各个销售 阶段制造不同的热点，逐步有层次的进行销售，以确保销售任务 的顺利完成。 一、 在项目内部认购阶段对整个商场（包括住宅部分）进 行整体认购，在前期充分蓄积客户. 二、 销售过程中，首先推出项目一楼、二楼，重点放在独 立商铺的销售上，一、二楼委托经营部分作为补充，力争促 成开盘的热销。 三、 在招商工作的配合下，及本项目一、二楼销售势头良好 的情况下，将三、四楼及负一楼全面推向市场，通过系列“投 资”的亮点吸引目标客户群，制造地二波销售高峰。 四、 住宅部分放在项目中后期销售上，以小户型投资的概念 推出，推进项目尾盘销售。 具体各层策略： 一层 通过商铺的合理划分，充分借助商场所在的地段优 势，强化商业物业的升值潜力，通过有效的商业动线组织 营造出商场将来繁荣的氛围；加以出色的包装及本项目优 势的大力宣传推广及商场整体形象的辅助下，为本项目销 售积累极高的人气。考虑周边商业物业一楼的经营状况， 租金水平及本项目首层销售的重要性，首层销售总额应占 总销售额的45%。  二层 为最大限度的满足经营者及销售的便利性，可将本 层划分一部分（可根据当时情况调整）独立经营铺位。由 于天津桥连接二楼，使本层价值有所提升，故二层销售总 额应占总销售额的21%。  负一层 由于产品设计的局限性，尽量在有明确的商业运 营商（如超市）进驻时，才考虑用“委托经营”方式推广 本层。考虑到本层的销售难度，其销售总额应占总销售总 额的11%以下。  三、四层在市场对本项目的关注达到足够的热度及招商工 作的支撑下。以“委托经营”的形式推向市场；利用总价 低、首付低（采用签合同即返三年租金）的策略，淡化风 险意识、回报年限。三层销售总额应占总销售总额的9%。 四层销售总额应占总销售总额的6%。 注：1、本项目销售侧重点是一、二层。 2、商场的整体形象必招商工作的支撑。 销售阶段的划分及销售策略： 销售周期 推售商铺 阶段目标 推广配合 备注 项目准备期 整体包装宣 积蓄客户 树立起项目 前期项目 8 月 12 日~9 传金鹏商业 良好形象， 包装 月19 日 中心 为后期销售 做好铺垫 内部认购 推出 1F 及 300 个认 炒作独立商 利用前期 期 2F 部分商 筹客户 铺，强化其 登记的客 9 月 20 日~9 铺，并接受 升值潜力和 户名单。 月30 日 住宅登记认 地段优 购。 开盘热销 消化 1F 及 销售总额 炒作独立商 10月 1 日~10 2F 商铺并 的40%。 铺，强化其 月31 日 接 受其他 升值潜力和 “委 托 经 地段优 营”铺位的 登记认购。 持续销售期 推出“委托 销售总额 热销解密为 11月 1 日~12 经营”铺位 的65%。 主题及产权 月30 日