2010年1-5月房地产政策分析及未来市场预测.pdfVIP

2010 年房地产政策分析 第一章、房产新政出台背景分析 一、市场表现 综述：房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨 1、2010 年 3 月份，70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.7%，达到近年来新高 09 年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至 2010 年第 1 季度，全国商品房销售均价达 5193 元/平米，同比 09 年 1 季度上涨 16％ 2、北京 2010 年 3 月份与 09 年同期相比房屋销售价格平均上涨 55 ％。 上海 广州 1 二、促使本轮房价快速增长的成因分析 1、政府调控措施力度不足，市场表现不降反升 调控措施： （1）2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预 期，促进房地产市场平稳健康发展提出了十一条工作措施，即“国十一条”； （2 ）银监会于 1 月 18 日和2 月 25 日分别上调存款准备金率0.5 个百分点； （3 ）3 月 10 日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有 关问题的通知》，再次从土地方面来调控房价； 市场表现（政府推高房价）： （1）北京：2010 年 3 月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达 330 ％； （2 ）深圳：4 月 2 日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的楼价也近翻倍； （3 ）海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声上涨，甚至一日一价； 2、信贷投放巨大 2010 年第 1 季度，新增人民币贷款高达 2.6 万亿元，占 09 年全年信贷投放量的 27 ％，预计 达全年总贷款量的 35 ％，投放过量。 3 、市场供给不足 3 月北京住宅市场可售面积微幅减至 748.32 万平方米，环比下跌 0.84% 。至 2010 年 3 月止， 近 6 个月月均销售面积为 107.89 万平方米，使得住宅市场出清周期增至约 6.9 个月。由于 本月住宅供应量略低于本月成交量，所以 3 月份库存量微幅下降。 2 3 月份住宅市场销供比为 1.03，继2 月份销供比失衡后，3 月开发商大量推盘，将销供比重 新拉回到均衡位置。（主要由于两会过后，民众对国家经济形势看好，而针对高房价的实质 性打压政策迟迟未见出台。） 4、通货膨胀过快 2010 年第 1 季度国内生产总值 80577 亿元，按可比价格计算，同比增长 11.9%，比上年同期 加快 5.7 个百分点，增速达近四年来的最高。2010 年第 1 季度，CPI 同比上涨 2.2% ，达到 自08 年以来的高峰，同时 PPI 同比上涨5.2%，已连续 9 个月上涨。 结论： 在四大因素的影响下，房地产市场经历了持续的上涨，两会刚结束之时，一直持观望态 度的开发商和购房者，看到政府并没有出台与房地产相关的政策后，纷纷迅速出手，楼市也 出现了短暂的“井喷”。 2010 年 4 月 14 日，国家统计局公布3 月份 70 个大中城市房价同比上涨 11.7%，打破 3 了之前传言决策层所能忍耐的房价底线“涨幅 10%”，点燃了导火索。为了遏制房价过快上 涨，政府出台了一系列的调控措施，痛下杀手锏。 第二章、房产新政出台转折点（4.15 ） 一、4.15 新政出台（4 月 15 日） （全文详见附件1） 1、新政要点： （1）、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策； 对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% ； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利 率的 1.1 倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 （2 ）增加住房有效供给。 在坚持