正确区分业主与买受人的权利范本.pdfVIP

【案例】 陈小姐与某开发企业签订《商品房买卖合同》，购买开发企业预售的某套 房屋。为购房支付了自己所有积蓄的陈小姐与其他购房者一样，非常关注该在 建房屋的进展和质量，他们在网上设立了自己的“业主论坛”，一部分热心人 士经常在上面发表帖子，公告楼房施工进程、发现的问题等等，为了证实这些 问题，陈小姐自己也想在空余时间跑去施工现场看看。但当陈小姐和其他两个 购房人去施工现场察看时，却遭到了施工单位的拒绝。她们为此很气愤，认为 自己是楼房的业主，有权对房屋的施工质量等进行监督。陈小姐说，一些购房 者已经在起草给开发企业的《监督意见书》、给施工单位的《整改意见书》， 正在征集签名者，出于慎重，她向律师咨询，作为业主，他们有权利这样做吗? 【律师说法】 听完陈小姐的以上陈述，笔者表示能够理解他们的想法，但从法律角度分 析，认为该做法没有依据。其中有两个重要概念需要区分，即业主和买受人。 买受人是合同法上的概念，是相对于合同另一方出卖人而存在的，可以是 自然人，也可以是法人。陈小姐是依据与某开发企业签订的《商品房买卖合 同》成为房屋买受人的，在履行合同的过程中，陈小姐应按照该《商品房买卖 合同》的约定、法律法规的规定享有权利和承担义务。 业主是物权法中的一个法律概念(我国现在正在探讨、制定《物权法》)， 这一概念在我国现行法律法规中，首次出现在国务院2003年颁布的《物业管理 条例》第六条规定，即：“房屋的所有权人为业主”。结合我国现有法律对所 有权的规定，所有权的合法取得有两种方式，即原始取得和继受取得。原始取 得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而 取得财产的所有权，如劳动生产、收益、没收等属于原始取得的根据。本案中 的房屋所有权，是房产投资人通过投资、建设房屋，原始取得对房屋建设工程 的所有权;继受取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得某项财产的所 有权，如陈小姐等买受人通过与开发企业签订买卖合同，支付相应对价、得到 房屋后而合法取得房屋所有权的，就属于继受取得。 从现有法律规定我们不难看出业主的概念要区分情况，对于在建工程而 言，项目的业主就是项目建设投资者，而陈小姐通过买卖合同，接受房屋后才 成为房屋的业主。 当然，买受人和业主既是相互区别，又是相互联系的两个概念。本案中， 对于房屋这个标的物而言，陈小姐成为业主，前提是成为房屋买受人。陈小姐 先要基于《商品房买卖合同》的约定，作为合同一方的买受人，然后通过与出 卖人履行合同，取得房屋的所有权后转换成为业主。那么，买受人何时成为业 主，即取得房屋的所有权呢?我国《民法通则》规定“按照合同或其他合法方式 取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约 定的除外”;《合同法》规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法 律另有规定或者当事人另有约定的除外。”最高人民法院《关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“对房屋的转移占有，视为 房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”从以上法律和规定看，买受人 在接受了《商品房买卖合同》约定的房屋后，即发生标的物的转移占有，身份 由买受人变成为业主。 以上分析可知，陈小姐对于目前的在建工程而言还不是业主，只是买卖合 同的买受人。对在建工程的监督、管理义务，应交给它的现有业主——开发企 业去履行，建设符合合同约定和法律规定的质量和标准的房屋，将其交付给买 受人，是作为出卖人和现业主的开发企业义不容辞的义务和责任;而陈小姐等买 受人，尽管有提醒开发企业和施工单位建造合格商品房的权利，但毕竟不是专 业人士，对建筑知识的了解难免挂一漏万，对建筑现场的情况也很难把握，又 没有强制管理的权利，如果提出的意见与实际不符，再损害自己与出卖人之间 本应建立的良好合作关系，可谓得不偿失。建议陈小姐作为合同相对方的买受 人，明确自己在买卖合同中享有的权利，依法、依约行使并维护和保障自己的 权利。如果开发企业在交房时不符合合同约定的条件，交付的房屋质量不符合 国家相关法律的规定，陈小姐可以通过拒绝收房、索赔等等方式维权。